Малоимущих попросили с рынка жилья
У государства нет денег на "социалку".
Свердловская область намерена выйти с законодательной инициативой, запрещающей строительство жилья под видом апартаментов. Власти региона опасаются, что уловки бизнесменов рано или поздно обернутся протестами горожан, как это уже происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Предприниматели советуют чиновникам не рубить с плеча, поскольку запрет лишь усугубит жилищную проблему. Опрошенные "Уралинформбюро" эксперты считают, что апартаменты надо не запрещать, а превращать в арендное жилье для малоимущих.
По данным сити-менеджера Екатеринбурга Александра Якоба, за последние два года в городе было введено в эксплуатацию 20 тысяч квадратных метров площадей, проходящих по документам как апартамент-отели. В 2014 году будет сдано еще 100 тысяч, что сопоставимо с объемом ввода индивидуального жилья. Всего же, как подсчитал аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили, в столице Свердловской области сейчас в стадии постройки 213 тысяч квадратных метров апартаментов.
Якоб утверждает, что классических апартаментов в Екатеринбурге всего 1-2 объекта, все остальное – жилье. Но жилье специфическое: с ограниченными полезными площадями, без детских игровых площадок, благоустройства и с букетом проблем в придачу, связанных с отсутствием у проживающих регистрации по месту жительства.
По словам директора агентства недвижимости компании "Атомстройкомплекс" Сергея Кравчука, поскольку апартаменты строятся на земельных участках, изначально предусмотренных под строительство коммерческой недвижимости, то юридически они не имеют статус жилого помещения. Но в этом и заключается преимущество - сейчас в центре города практически нет возможности строить объекты жилой недвижимости, а спрос на них есть. "Уже сегодня в этом сегменте чувствуется конкуренция. Главное, чтобы игроки рынка ответственно подходили к вопросу проектирования апартаментов, предлагая качественный продукт для комфортного проживания", - подчеркивает он.
Директор департамента по проектированию объектов гражданского назначения ОАО "Уралгипромез" Николай Супрун поясняет, что, поскольку апартаменты предназначены для временного проживания, там не учитываются санитарные нормы, обязательные для жилых домов. Соответственно, проектировщики вольны в размещении дома на местности, в планировке помещений, количестве окон и т.д. В итоге апартаменты обходятся дешевле примерно на 20%.
Привлекает застройщиков не только экономия, но и возможность строить жилье без больших головных болей на землях, не предназначенных для этого. Генеральный директор ЗАО "СМУ №5" Сергей Шалимов говорит, что апартаменты возводятся обычно там, где нет возможности организовать парковку, спортивные площадки и т.д. Если запретить такое строительство, то в центре города останутся пустыри. По его словам, в Екатеринбурге до сих пор имеется немало заброшенных промышленных объектов, вблизи которых строить жилье нельзя. Изменять статус земли – дело очень хлопотное и небыстрое, отчего многие компании и идут на своеобразный подлог, сдавая по факту вместо отеля жилой дом.
Чиновники же подозревают, что за "шалостью" застройщиков скрывается нежелание вкладываться в социальную инфраструктуру города. Александр Якоб отмечает, что предприниматели после возведения дома не спешат тратиться на фасады, благоустройство и даже на подключение к энергоисточнику. Часть застройщиков, полагает сити-менеджер, сознательно не желает платить за техническое присоединение, ссылаясь на длинные бюрократические процедуры.
Власти также опасаются, что с разрастанием апартаментов в Екатеринбурге просто катастрофически не станет хватать школ и поликлиник, поскольку отказать обитателям этих домов в приеме на учебу или лечении муниципалитет не вправе. В итоге будет накапливаться дисбаланс между жилой и социальной инфраструктурой. Он уже отмечается в некоторых районах города, где из-за нехватки дорог, школ и больниц тормозится возведение жилья. Пройдя определенную точку, дисбаланс может породить недовольство населения.
Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев утверждает, что в Москве и Санкт-Петербурге конфликт уже назрел: люди протестуют, пишут письма президенту России. Глава региона считает, что Средний Урал должен уберечься от подобной напасти. Уберечься же, по его мнению, можно одним способом: разрешить строить жилье с учетом баланса интересов всей территории, то есть с оглядкой на социальный фактор. Предложить соответствующие поправки в законодательство намерен областной парламент.
Понять логику властей вполне можно: дома растут как грибы, а денег на строительство инфраструктуры катастрофически не хватает. По данным Александра Якоба, в Екатеринбурге в настоящее время возводится 168 жилых объектов, из которых только одна треть обеспечена дорожной сетью. Возможности уплотнительной застройки исчерпаны, а потому в подавляющем большинстве случаев территории под стройплощадки приходится благоустраивать и прокладывать туда сети. В год на эти цели требуется не менее 4 миллиардов рублей, а из всех бюджетов выделяется не более 20% от этой суммы.
В связи с этим власти большие надежды возлагают на частный бизнес, выделяя ему территории под комплексное освоение. Пока реализованных проектов с обязательным возведением инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в Екатеринбурге нет, отчего большой интерес вызывает предложение компании "МонАрх-Урал" комплексно застроить микрорайон "Истокский". Но вот выполнит ли она обещания – большой вопрос.
Николай Супрун утверждает, что приемлемое по цене жилье получается только при государственно-частном партнерстве – как это было в "Академическом": дороги, школы и поликлиники оплачивает бюджет, инженерную инфраструктуру - инвестор. В Перми та же картина: экономичное жилье возводится по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр, но без учета стоимости дорог и внешних сетей.
На этом фоне как-то плохо верится в то, что "МонАрх-Урал" построит в "Истокском" социальную инфраструктуру. По мнению Супруна, при отсутствии бюджетного финансирования все закончится тем, что застройщик возведет жилые дома, но не сможет их сдать без благоустройства и сетей. Альтернатива этому финалу – дорогие квартиры, которые никто не будет покупать.
Вопрос цены жилья сегодня ключевой, поскольку приобретается оно населением в основном на банковские кредиты. Эксперты утверждают, что граждане осознанно приобретают апартаменты из-за их невысокой стоимости. Обременение застройщика "социалкой" приведет лишь к тому, что государство уберет с рынка жилья малоимущего покупателя. Это вряд ли поможет строить инфраструктуру.
Сергей Шалимов полагает, что так называемые апартаменты надо не искоренять, а, наоборот, выводить их "из подполья". По его мнению, процесс этот необходимо регулировать с помощью ограничений на возведение данного типа жилья, исходя из количества квадратных метров, приходящихся на единицу площади земельного участка.
Схожего мнения придерживается и директор СК "Метеорит" Андрей Климанов: "Если апартаменты строятся где-нибудь в промзоне, то ничего плохого в этом нет. Они могут использоваться как общежития, как апартамент-отели длительного проживания, скажем, для сотрудников какого-то предприятия. И это вполне оправданно. И такие проекты, на мой взгляд, запрещать нельзя".
Что же касается инфраструктуры, то эксперты предлагают властям увеличивать ее финансирование за счет дополнительных инструментов и изыскивать резервы по снижению себестоимости дорог и сетей. Ну и, конечно, активно развивать рынок: опыт показывает, что, если в каком-то микрорайоне возникает потребность в магазинах или бытовых салонах, то бизнес очень быстро удовлетворяет спрос.
Владимир ТЕРЛЕЦКИЙ