Перестройка стройки
Откладывается в долгострой.
Экономический кризис ничему не научил российских девелоперов: несмотря на резкое сокращение продаж недвижимости, они не собираются ограничивать свои аппетиты. Участники девелоперского форума, прошедшего на днях в Екатеринбурге, утверждают, что тенденция на рынке недвижимости остается прежней: подавляющая часть его секторов тонет, просто с разной скоростью. И хотя в рекламу вкладываются большие деньги, покупателей жилья нет. Как выяснил обозреватель "Уралинформбюро", самое печальное заключается в том, что улучшения в ближайшие годы не произойдет, поскольку не принимаются необходимые решения.
Директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин одной из главных причин видит остановку притока денег населения в отрасль. Три варианта, ранее использованных россиянами (участие в долевом строительстве, ипотечное кредитование и накопительные схемы), сейчас находятся в подвешенном состоянии.
"Долевка" практически не работает после введения страхования рисков: страховые компании, утверждает Чумерин, не хотят связываться с этой схемой. Ипотеку сильно подсекли высокие процентные ставки, введенные после девальвации рубля в 2014 году. Государственная программа по субсидированию процентов, полагает начальник отдела Екатеринбургского филиала ОАО "Банк Москвы" Елена Бурнаева, не оправдала себя из-за высокого первоначального взноса.
Решение правительства приостановить субсидирование уронит кредитование еще на 25-30%. Финансисты пока не берутся прогнозировать, какими окажутся в 2016 году ипотечные процентные ставки. Бурнаева предполагает, что они будут на уровне 14%. Начальник отдела продаж магазина недвижимости "УралСтройИнвест" Татьяна Лысенко утверждает, что банки ниже 17% кредиты не предлагают. Если государство не предложит иную форму поддержки заемщиков, на ипотеке можно будет ставить крест.
Юрий Чумерин считает, что такой формой могла бы стать накопительная ипотечная схема. Суть ее в том, что участник в течение нескольких лет делает регулярные взносы на специальный счет, на который поступает субсидия от государства. По истечении оговоренного срока ему выдается ипотечный кредит под 6% годовых. Такой механизм работает в Башкортостане. В Свердловской области власти на это пока не отваживаются.
Представитель Свердловского регионального отделения ОРОО "Деловая Россия" Евгений Лунегов полагает, что в сложившейся ситуации надо идти на кардинальные меры. Например, не продавать квартиры, а отдавать их в лизинг (аренду с выкупом) – причем не по нынешней цене, а по себестоимости (35 тысяч рублей за квадратный метр). Это позволит инвесторам строить дальше и получать ежемесячную ренту.
Однако на рынке ничего не меняется. Заместитель директора компании "Первостроитель" Алексей Коноплев говорит, что предложение "квадратов" превышает спрос уже восемь лет, а застройщики упорно предлагают на рынке устаревшие проекты. Таковых примерно половина. Попытки изменить планировку, убрать лишние окна либо увеличить освещение наталкиваются на упорное сопротивление проектировщиков. Потребитель видит, что его мнение никого не интересует, и "голосует ногами".
И такая картина не только в Екатеринбурге. Директор по развитию компании "Служба недвижимости" Денис Стукалов утверждает, что в Челябинске некоторые объекты стоят нераспроданными по восемь лет. Рынку упорно предлагают недвижимость комфорт-класса, на которую с уходом спекулянтов не стало покупателей. Например, из 50 домов, выставленных на продажу в 2016 году, только в 12 есть квартиры эконом-сегмента. Это при том, что по продажам вторичного жилья южноуральская столица после обвала рубля еще не вышла на уровень докризисного 2008 года.
Снижение доходов от продаж застройщики пытаются компенсировать как угодно. Региональный представитель CTBUH по России Елена Шувалова говорит, что экономят в основном на отделке. Проведенные опросы показали, что около 20% экономии приходится на отделку внешних стен, окон и дверей. Строители весьма часто не используют в высотных сооружениях необходимые изолирующие материалы, что при пожаре превращает здание в горящую спичку.
Юрий Чумерин напоминает, что защитные материалы должны выдерживать воздействие огня в течение полутора часов. А недавние испытания показали, что продаваемые на рынке материалы разрушаются через 45 минут. По его данным, примерно 40% стройматериалов в России – контрафакт.
Генеральный директор М1 Solutions Марат Манасян объясняет все перекосы тем, что рынок требует изменений, а мотивации меняться у девелоперов нет. Нежелание перемен буквально витает на рынке недвижимости, мол, вдруг проблемы сами рассосутся. Судя по всему, это главная опасность не только для строительной отрасли, но и для всей экономики России.
Владимир ТЕРЛЕЦКИЙ