Сниму подвал. Класс "А" не предлагать
Застой на офисном рынке будет долгим.
В Екатеринбурге стремительно пустеют офисы в деловых центрах. По данным консалтинговой компании "Урал-Гермес", в отдельных случаях доля вакантных офисов на один бизнес-центр может достигать половины всей площади и более.
Первое ощущение, которое приходит в голову при анализе рынка, - бизнес-центров в Екатеринбурге явный перебор. Сегодня их почти под сотню, а вот офисников класса А - современных, комфортабельных - в общей массе всего 3%. По словам аналитика УПН Константина Октаева, большая часть крупных БЦ сдаются под конкретных арендаторов, представляющих крупные структуры. Поэтому вакантных площадей в них всего 17%.
Еще 50% - офисы класса В и В+ - либо исторические памятники после полного капремонта и переоборудования, либо объекты класса А после 5-7 лет эксплуатации. И именно в этих двух категориях помещений в общей сложности 41% офисов - необитаемы. В том числе и потому, что их аренда "малым" и "средним" предпринимателям не по карману.
По словам сопредседателя НП "Общественный совет представителей малого бизнеса Екатеринбурга" Владимира Брылина, более всего пострадали предприниматели, связанные с инжинирингом, поставками и монтажом импортного оборудования — например, кондиционеров и теплотехники. В таком же аховом положении сегодня и легкая промышленность, ориентированная на импортное сырье, и фирмы, торгующие косметикой и медицинскими препаратами.
"Просели" и те, кто до кризиса занимался продажей автомобилей. Они либо ушли с рынка вообще, либо перекочевали в офисы класса С и D — здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), перепрофилированные под офисное использование.
В общей массе офисов это "советское наследие" составляет 47%. Аренда таких помещений (стыдливо именуемых "бизнес-центрами класса D") сказочно дешева: можно снять и за 10 тысяч рублей в месяц, и за 3,5 тысячи, и даже за… 99 рублей. Правда, при ближайшем рассмотрении оказывается, что это – не за месяц, и даже не за "квадрат", а за 1-2 часа в неделю. Но "стартапщикам" и такой вариант на первых порах сойдёт.
Хотя серьезные бизнесмены, пусть и "малого" формата, тысячу раз подумают, прежде чем арендовать офис в промзоне, подвале жилого дома или НИИ с унылым фасадом и отваливающейся штукатуркой. "Эти помещения изначально не приспособлены под ведение бизнеса, - поясняет Константин Октаев. - Неудобные планировочные и конструктивные решения, чрезмерная нагрузка на лифты, низкий уровень отделки интерьеров — все это отталкивает потенциальных арендаторов". Но при сохранении нынешней ценовой "вилки" - 2-3 миллиона рублей в месяц в классе "А" или 2-3 тысячи на промплощадке в дебрях Сортировки - выбор малого бизнеса очевиден.
Тем не менее новые БЦ продолжают вводиться в строй. По данным консалтингового агентства "Урал-Гермес", в 2016 году в Екатеринбурге насчитывалось 96 современных офисных центров. Причем в прошлом году сдано в строй еще пять новых.
"Стремление строить много офисных центров - это обычная рыночная инерция, - уверен Константин Октаев. - Ведь многие начали строить в относительно благополучных 2012-2013 годах, а девелоперский цикл для таких зданий куда длиннее, чем у того же жилья, - от 3 до 5 лет. И получается, что в нынешнюю волну кризиса эти объекты вошли в высокой стадии готовности".
Что же ждет офисный рынок Екатеринбурга в обозримом будущем? Оживление или окончательная стагнация? Эксперты настроены осторожно-оптимистически.
"Сегодня рынок "устаканился", но расширения площадей пока не произошло, потому что компании минимизируют свой кадровый состав, - говорит директор "Урал-Гермеса" Александр Засухин. - Последние экономические индикаторы по России показывают положительный тренд, но из-за переизбытка офисов на рынке даже в следующем году сильного оживления по офисным центрам - в отличие от рынка торговых площадей - пока не ожидается".
Евгений СУСОРОВ