Регионам готовят "ипотеку Робин Гуда"

Поможет ли депрессивным кластер?

В конце февраля стало известно об инициативе федерального кабмина по замене действующей льготной ипотеки новой, "кластерной" моделью ипотечного кредитования. Чтобы определить, какие регионы нуждаются в ипотеке с господдержкой, а какие нет, их поделят на "динамичные", "с нехваткой спроса", "с нехваткой предложения", "стагнирующие" и "депрессивные".

Как пояснила "Уралинформбюро" председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок, "кластерный" подход к выбору территорий-получателей господдержки для ипотечного кредитования был предложен Минстроем РФ еще в конце 2022 года при подготовке "Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года".

Согласно документу, к первому кластеру отнесут регионы с высокими темпами роста населения, большими объемами ввода жилья и высоким спросом при недостаточном предложении. Кандидаты известны – Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, Краснодарский край, возможно, Татарстан и Свердловская область (в данном случае из-за высоких объемов стройки в Казани и Екатеринбурге).

Екатеринбург с его высокими объемами стройки имеет все шансы попасть в первый ипотечный кластер

Во второй кластер включат субъекты с высоким предложением и таким же высоким оттоком населения, "помноженным" на снижающиеся доходы. К третьему отнесут регионы с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос, к четвертому – субъекты, где строят мало, но нет дисбаланса между спросом и предложением. Наконец, пятый кластер – это регионы, где новой недвижимости нет вообще, либо ее крайне мало, а население активно "вымывается". Скорее всего, именно в третьей, четвертой и пятой группах регионов программа льготной ипотеки будет продлена после июля 2024 года.

Предложенная модель чем-то напоминает стратегию легендарного Робин Гуда: отнять у богатых, чтобы отдать бедным, в данном случае регионам с "провисающим" строительным рынком. Предполагается, что это позволит простимулировать там спрос на жилье, увеличить темпы строительства и обновления жилфонда.

Михаил Хорьков

"Мы сейчас можем только гадать, имеющейся у рынка информации недостаточно для серьезных выводов. Но мне представляется, основной риск в том, что "все пойдет не по плану", – заявил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. – Проблема в том, что "кластерная" модель требует очень тонкой настройки и оперативной реакции на изменения, которые на рынке могут быть очень быстрыми".

Ранее Хорьков в своем блоге REBURG на платформе Дзен отметил, что в "динамичных" регионах реализации кластерной модели могут помешать существующие административные ограничения на рост предложения (например, мораторий на строительство), а в регионах с нехваткой предложения – слабость местных рынков недвижимости. "К чему приведет ипотечное стимулирование на таких территориях, догадаться несложно. Будут продавать дороже, а не больше", – предположил эксперт.

Похожий прогноз озвучил в беседе с "Уралинформбюро" зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин: "В регионах с нехваткой предложения активная реализация льготной ипотеки, скорее всего, вызовет рост цен на первичную недвижимость".

Евгений Болотин

По мнению директора Института стратегического развития и финансового анализа Уральского государственного экономического университета (УрГЭУ) Максима Марамыгина, необходимость изменения модели льготного кредитования назрела давно. "Итоги трехлетней ипотеки с господдержкой показали, что в "динамичных" регионах колоссально выросли цены на недвижимость, – напомнил он. – Стоимость квадратного метра в Москве за это время выросла примерно на 93%, в Екатеринбурге на 84%. Получается, жилье более доступным не стало! Поэтому, если мы берем регионы УрФО, то сильно "стимулировать" нужно не Екатеринбург и Челябинск, а Курган, где даже льготная ипотека не улучшила ситуацию на строительном рынке. Легко поднять статистику и выяснить, где льготная ипотека привела к росту объемов продаж, а где к росту цен – и если росли только цены, ипотеку с господдержкой в этих регионах нужно ограничить".

Максим Марамыгин

Делить территории на "динамичные" и "депрессивные" в данном случае не совсем правильно, гораздо логичней делать раскладку по муниципалитетам и населенным пунктам, считает Татьяна Деменок.

"Приведу в качестве примера Свердловскую область. Сегодня в регионе строится порядка 4 миллионов квадратных метров жилья, из этого объема более 3 миллионов приходится на Екатеринбург. А если мы возьмем два других крупных города – Нижний Тагил и Каменск-Уральский, где на протяжении 10 лет наблюдается постоянная убыль населения, и новое строительство практически не ведется, либо жилье строится только по госпрограммам, например, для детей-сирот, переселенцев и так далее. К какому кластеру эти города отнести? Поэтому я поддерживаю тех экспертов, которые считают, что "кластеры" надо определять, сопоставляя состояние рынка по муниципалитетам, а не по регионам".

Татьяна Деменок. Фото: сайт Уральской торгово-промышленной палаты

Впрочем, депрессивным муниципалитетам вряд ли сегодня поможет даже льготная ипотека, предупреждает Михаил Хорьков: "Во многих небольших населенных пунктах цены на вторичном рынке либо на уровне себестоимости строительства, либо ниже этого уровня. А если цена в городе на вторичном рынке 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, какой застройщик пойдет туда что-то строить? К тому же в маленьком городе рынку требуются один-два новых жилкомплекса, чтобы закрыть текущий спрос в горизонте 3-5 лет. На такие объемы застройщики – причем не только крупные, но и средние, и даже "малые" – из столицы региона в "глубинку" не поедут. А местный строительный комплекс там чаще всего не сформирован".

"Не думаю, что в малых городах строительство при новых условиях ипотечного кредитования будет активным, – отметил Максим Марамыгин. – Чтобы строительство развивать, нужен рынок и спрос. А если регион или город "депрессивные", то там из-за оттока населения высвобождается существующая недвижимость, а потребности в новой недвижимости нет. И новая модель не уберет "перекосы" между столицей региона и небольшими населенными пунктами. Это будет работать только вкупе с другими формами господдержки, например, соцпакетами для приглашенных учителей, врачей, других ценных специалистов. Когда им вместе с работой дают возможность еще и приобрести жилье на льготных условиях".

Как известно, главным выгодополучателем от льготной ипотеки в итоге оказались банки. Как они отреагируют на смену модели с существующей на "кластерную"? Станет она для них еще одним инструментом получения сверхприбылей или, наоборот, приведет к ненужным издержкам?

"Сегодня основная выдача льготной ипотеки сосредоточена в крупных, системно значимых банках, – пояснил Евгений Болотин. – Если в результате новой модели доступ к льготной ипотеке получат региональные банки, это, безусловно, плюс. Но у крупных банков достаточно разветвленная сеть, не думаю, что они ей не воспользуются".

"Существующая модель льготной ипотеки для банков предпочтительней, – считает Татьяна Деменок. – У нас ипотеку выдают в основном федеральные банки, региональных и небольших осталось мало. В регионах "федералы" работают с ипотекой по утвержденной сверху программе. А вот когда будет "кластерная" ипотека, каждому банку на местах придется разрабатывать отдельную программу с особенностями региона либо муниципалитета. Смогут ли они это сделать – большой вопрос. Как бы не случился коллапс на этом рынке!"

Евгений СУСОРОВ