Пайщики по несчастью
На недостроях Екатеринбурга.
Жилой комплекс "Первый Николаевский" сегодня напоминает кота Шрёдингера — одновременно и жив, и мёртв. С лета прошлого года стройка в Екатеринбурге стоит, а несостоявшиеся жильцы не выходят с митингов, пытаясь призвать к ответу компанию "УктусСтрой" ("дочка" компании "Уралэнергостройкомплекс" - прим.ред.), взявшую в Сбербанке кредит в 2,1 миллиарда рублей и умудрившуюся не только ничего не построить, но ещё и задолжать банкирам 1,3 миллиарда. В отношении "УктусСтроя" начата процедура технического аудит, которую, по словам представителей Сбербанка, планируется завершить на этой неделе.
Дыра шириной в миллиард
"Изначально при заключении договоров говорилось не о долевом, а о паевом участии, - говорит пайщик "Первого Николаевского" Дмитрий Хорошун. - У нас в ЖСК - 90% пайщиков. Я заплатил 3,5 миллиона рублей за 2-х комнатную квартиру. Тогда у меня был один ребёнок, сейчас уже два. Часть этих средств я закрыл за счёт ипотеки банка ВТБ24, а ипотеку гасил за счёт материнского капитала. Чтобы отслеживать процесс строительства, мы создали инициативную группу и поставили на стройплощадке видеокамеры. Когда стало ясно, что стройка встала и дом в срок сдан не будет, мы стали звонить в "Уралэнергостройкомплекс", выяснять, что и как. Нам сказали – мол, возникли временные трудности с финансированием, скоро всё разрешится. Это "скоро" тянется с 2015 года".
Дмитрий Хорошун показывает свой договор, по которому давно расплатился сполна. Где же квартира?
Показатель "90% пайщиков" о многом говорит. В отличие от 10% дольщиков, пайщики — ещё более незащищённая категория. Дольщики хотя бы имеют право вносить не только деньги, но и изменения в проект или процедуру смены застройщика. Поправки в ФЗ-214, вступившие в силу с 1 января 2017 года, также позволяют страховать риски дольщиков уже за счёт средств государственных компенсационных фондов.
Ну, а пайщики — просто соинвесторы проекта, причём при желании руководство кооператива вправе им сказать "деньги кончились, надо бы ещё подбросить". И такая вот "дойка" может тянуться очень и очень долго.
Ситуация настолько серьёзная, что правительство Свердловской области решило в феврале 2017 года создать специальную рабочую группу по защите обманутых пайщиков. По предположению депутата Госдумы РФ Андрея Альшевских, её основной задачей будет мониторинг законодательства и внесение поправок в действующие в этой сфере законы. Но пока ситуация, как в "Гамлете": "Покуда травка подрастёт, лошадка с голоду умрёт".
Впрочем, "Первый Николаевский" - не единственный объект "Уралэнергостройкомплекса", вокруг которого кипят скандалы. Точно в таком же подвешенном состоянии жилые комплексы "Новый Уктус", "Щербакова", "На Постовского". Так, строительство 6-й очереди ЖК "Новый Уктус-Янтарь" на пересечении улиц Самолетная-Изобретателей-Павлодарская-Туристов должно было начаться ещё весной прошлого года, но на данный момент готовность объекта 0%. Готовность 5-й очереди комплекса - 33%, хотя сдать ее должны, если верить сайту компании, во втором квартале 2017 года. "Дочки"-застройщики на этих объектах разные, а результат почему-то один и тот же.
Почему — могут знать прокуроры. Судя по сканам официальных ответов из прокуратуры Свердловской области и областного Департамента государственного жилищного и строительного надзора, там не всё чисто. Например, в "Первом Николаевском" надзорные органы обнаружили финансовую дыру в размере 920 101 299,71 рубля — почти миллиард денег пайщиков, которые они перечислили в свой ЖСК, а кооператив должен был передать "УктусСтрою". "В рамках проверки застройщик ООО "УктусСтрой" документально не подтвердил поступление и расходование этих средств", — сухо сообщает Департамент. Кстати, ЖСК, по словам пайщиков, ими не выбирался, а был "назначен сверху" — то есть "Уралэнергостройкомплексом", а значит, ему и подконтролен.
Ставили на красное-черное, получили зеро
В данный момент УМВД России по Екатеринбургу проводит проверку на предмет "возможных мошеннических действий со стороны Некоммерческого партнёрства "Уралэнергостройкомплекс" и ЖСК "Первый Николаевский". Впрочем, по мнению источника "Уралинформбюро", здесь скорее, как в рулетке, застройщик собрал деньги и раскидал по всем строящимся объектам в надежде довести до ума хотя бы один.
Вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к закону ФЗ-214 запрещают такую схему. По мнению президента Ассоциации строителей Урала Сергея Лекомцева, "Уралэнергостройкомплекс" элементарно не рассчитал свои силы, планируя стройки и беря под них кредиты. Кстати, в феврале УЭСК вышел из Ассоциации по причине нехватки специалистов — многие из них уволились от греха подальше.
Долёвка, как ни крути, сфера плодовитая на разные мошеннические схемы. Самая классическая - создаётся дочерняя фирма, через неё идёт купля-продажа недвижимости по "халявной" цене, потом выясняется, что продавец не имел права на осуществление сделки, а организатор под шумок скандала присваивает выручку себе, чтобы затем вторично продать спорное жильё уже по рыночной стоимости. Пример — знаменитый в своё время недострой на улице Рощинской, начатый компанией "Новый Град" и переданный затем на достройку Корпорации "Маяк". В итоге вместо сданных квартир — вереница новых уголовных дел, по которым был наказан не застройщик, а подрядчик - фирма "Оптима-Строй", руководители которой пошли в тюрьму за махинации с квартирами дольщиков. Сам же "Маяк" сумел доказать свою невиновность, но какое-то время жил под угрозой банкротства по иску банка "Северная казна".
В истории с "Николаевским" не то чтобы много похожего, но параллели всё же есть. Например, вопрос о банкротстве "УктусСтроя" звучал в феврале-марте на заседаниях Арбитражного суда. Пайщики утверждают, что "УктусСтрой" одно время был очень даже "за". Якобы их на одном из судебных заседаний пытались агитировать поддержать банкротство — мол, при таком раскладе все счета разблокируют, появится новый инвестор и стройка оживёт…
"Уралинформбюро" решило проверить эту информацию. Пресс-служба компании "Уралэнергостройкомплекс", отвечая на вопрос агентства, заявила: "В банкротстве ООО "УктусСтрой" не заинтересовано, но в текущий момент не способно закрыть кредитную задолженность. В ближайшее время, после возобновления строительства ЖК "Первый Николаевский", ООО "УктусСтрой" начнет рассчитываться с кредиторами".
Впрочем, и раньше львиная доля кредита, взятого компанией в Сбербанке, уходила на покрытие процентов. На конец декабря 2016 года сумма платежей по процентам уже составила 756 665 666,35 рубля. А вот слухи про некоего "нового инвестора", которого "УктусСтрой" пытался ввести в дело этой зимой, косвенно подтверждаются январским интервью директора "УктусСтроя" Павла Рыбалка, в котором он называет "Промсвязьбанк" одним из возможных кредиторов "Первого Николаевского". Однако в московском офисе "Промсвязьбанка" эту информацию опровергли: "Сбербанк — единственный кредитор "Первого Николаевского".
Сказка о заложенных паях
Добавим — не просто единственный кредитор. У многих, в том числе у пайщиков, складывается чёткое ощущение, что "Сбер", спасая свои инвестиции (ну и стройку заодно), пытается все нити контроля сосредоточить в своих руках. Отсюда и тревожные сообщения на форуме пайщиков "Первого Николаевского" - "ОЧЕНЬ высоковероятно - мы в залоге". О каком залоге идёт речь? Скорее всего, о заложенных банку правах на паи ЖСК "Первый Николаевский". В договоре залога между Сбербанком и кооперативом, заключенным 17 мая 2013 года, сказано: "Предметом залога по настоящему договору являются имущественные права по Договору №2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома… по ул. 3-го Интернационала". Переводя с банкирского на русский — если заёмщик не сумеет расплатиться с кредитором, все паи, а значит, и квартиры, на эти паи приобретённые, могут перейти к банку.
"Факт передачи наших паёв банку всплыл случайно, — рассказывает Дмитрий Хорошун, — Один из пайщиков подал иск о признании за ним права собственности на "квадраты" в нашем недострое. Неожиданно в суд третьим лицом явились представители Сбербанка. И заявили, что пайщик не может оформить права на эти метры, поскольку они давно заложены банку вместе с паями. Все эти манипуляции были произведены в узком кругу членов кооператива, в который входили Плаксин (Игорь Плаксин, директор НП "Уралэнергостройкомплекс" - прим.ред.) и ещё несколько человек".
Неудивительно, что Сбербанк активно сопротивляется варианту с банкротством "УктусСтроя". Ведь ему выгодно иметь в залоге не пустую бетонную коробку (которая отойдёт к нему, если "УктусСтрой" обанкротится), а полноценный дом со всей инфраструктурой, отделкой и условиями для нормального проживания. Поэтому условие банкиров в этой истории очень жёсткое: новым застройщиком должна быть компания PRINZIP (бывшая PRED GROUP), новый кредит она получит, только если "УктусСтрой" избежит банкротства, а за PRINZIP проголосуют 100% пайщиков-дольщиков.
Пресс-служба банка объясняет: "Это требование закона о долевом строительстве. Все дольщики наряду с кредитором–Сбербанком являются залогодержателями земельного участка, на котором ведется строительство. Поэтому без их согласия совершать какие-либо действия с землей нельзя. И для смены застройщика действительно необходимо согласие каждого из них".
Пока в голосовании приняло участие 80% дольщиков. Остальных ищут по всей России. Один, говорят, в данный момент проходит армейскую службу в Махачкале, и его нашли с превеликим трудом через сеть "ВКонтакте". Если он или кто-то другой из оставшихся 20% не согласится на смену, "Первый Николаевский" опять подвиснет на неопределённый срок. Но даже если пайщики и дольщики единогласно проголосуют "за", "УктусСтрой" и УЭСК продолжат участие в достройке комплекса в качестве поручителей и залогодателей, потому что вся документация так или иначе завязана на них.
Пресс-служба "Уралэнергостройкомплеса" в комментариях по этому вопросу крайне немногословна. "Окончательно документы еще не подписаны, - сообщила "Уралинформбюро" менеджер компании по связям с общественностью Ольга Малахова. — Форма сотрудничества и схема взаимодействия сейчас находятся в стадии проработки. К концу апреля мы планируем выйти на подписание. После этого официально озвучим и схему сотрудничества, и дальнейшие планы по финансированию и строительству". PRINZIP от разговора пока уклоняется — мол, работаем в связке со Сбербанком, в связке и отчитываться перед прессой будем.
Забыть нельзя оставить
Сегодня многие эксперты уверены: в делах, связанных с обманутыми дольщиками, менять нужно не строительную фирму - "рояль", а "консерваторию" в целом. То есть либо ставить "долёвку" и "паёвку" под более жёсткий контроль со стороны надзорных органов, либо окончательно "хоронить" этот способ приобретения жилья.
Как считает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, если на протяжении многих лет покупатели квартир продолжают попадать в сложные ситуации, то можно говорить о том, что действующая система строительства и продажи не может в полной мере защитить их от риска потерять деньги или сложностей со своевременной сдачей дома в эксплуатацию. Проблема обманутых покупателей жилья - системная проблема. Естественно, что она обостряется в период экономических трудностей.
Еще не так давно и федеральные, и областные, и городские власти уверяли, что нашли способ, как помочь жертвам недобросовестных застройщиков. Осенью 2016 года губернатор Евгений Куйвашев заявлял: мол, обманутых дольщиков в Свердловской области больше нет. История с "Первым Николаевским", "Новым Уктусом", "Кольцовским двориком", "Бухтой Квинс" и другими проблемными девелоперскими проектами свидетельствует об обратном.
А областные законы, направленные на защиту дольщиков, полны "дыр". Например, закон Свердловской области № 50 ОЗ "О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах", принятый ещё при губернаторе Александре Мишарине в 2011 году. Оказывается, дольщики ЖК "Щербакова" под его действие вообще не попадают, потому что у них что-то не так со сроками заключения договоров на долевое участие. Именно эта причина значится в официальном ответе министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаила Волкова на обращение депутата А.Альшевских.
Выход? По мнению екатеринбургского юриста Андрея Графского, теоретически он есть: на законодательном уровне обязать каждого застройщика создать резервный финансовый фонд, что-то вроде подушки безопасности, на случай если стройка остановиться по каким- либо причинам, не зависящим от девелопера.
"Схлопнуть" долевое строительство в сегодняшних экономических условиях было бы глупо. Застройщики и без того еле шевелятся на стройплощадках – покупательский спрос лежит ниже плинтуса.
Евгений СУСОРОВ