Частников поставили на КРТу

Есть проблемы.

В марте Екатеринбургу определили первые зоны комплексного развития территорий (КРТ): два квартала на Эльмаше, по одному на Уралмаше и во Втузгородке. Отдадут ли эти участки под высотную застройку, выяснится в ходе стартовавших общественных обсуждений.

Между тем на карте, приложенной к материалам обсуждений, обозначены не четыре, а семь "зон под развитие", в том числе крупный кусок частного сектора на ВИЗе. Пока эти территории обозначены как "перспективные", а областной закон о КРТ разрешает выбирать "под развитие" не только ветхие кварталы, но и участки с частными домами и блокированной застройкой.

Не путать "цыган"

Визовский частный сектор (квартал улиц Металлургов – Викулова – Плотников – Краснокамской – Отрадной) в просторечии называют Цыганским поселком. В отличие от юго-западного "тезки", этот квартал можно назвать депрессивным: царство одноэтажных лачуг "деревенского" типа, среди которых изредка попадаются двухэтажные кирпичные хоромы. Из общественных учреждений — школа-интернат № 17.

"Перспективная" зона в частном секторе ВИЗа (очерчена красным цветом)

В 2020 году права на визовскую "цыганщину" заявил ЖСК "Перспектива", связанный с застройщиком "Астра-Девелопмент". Согласно проекту планировки и межевания, планируется застроить территорию в 47,2 гектара жилыми домами высотой от 9 до 31 этажа, возвести детский сад и школу, обустроить сеть парковок и переделать улично-дорожную сеть. По внешним признакам — самое что ни на есть "каноничное" КРТ!

Прицениваться к кварталу "Астра" начала давно: в апреле 2018 года пилотная концепция застройки "западных ворот города" была представлена Градсовету города, раскритикована за кричаще-волнообразный контур фронтальной линии домов на улице Металлургов и отправлена на доработку.

В июле 2020 года откорректированный проект был вынесен на общественные обсуждения. Участие в них приняли… пять человек. Горожане предложили снизить этажность домов хотя бы вдвое, сделать более широкие велодорожки, предусмотреть на перекрестках регулируемые безопасные велопереезды с опорными стойками, а также более тщательно продумать систему местных проездов.

"Где в представленных проектах будут передвигаться на автомобилях новые жители (десятки тысяч человек)? Две улицы, которые ведут к "бутылочному горлышку". На улице Контрольной уже сейчас в час пик не проехать", - сетовали участники обсуждения.

При этом не прозвучало негодования о покушении застройщика на частную собственность местных жителей. Они надеются на справедливый расчет при выкупе участков? Возможно. Однако их "коллеги" с Уралмаша, такие же обитатели частного сектора, с этой надеждой давно распрощались.

Не уговорил? Перезонируй!

Зона Ж-2 (индивидуальная жилая застройка городского типа) на Уралмаше растянута вдоль улицы Донбасской - Бакинских Комиссаров почти на 5 километров. Кроме того, крупные кварталы индивидуального жилья есть в зонах, не относящихся к ИЖС: на Веере (зона развития застройки) и в квартале Бакинских Комиссаров – Народного Фронта – Кировградская - Победы, обозначенном на карте как зона Ж-5 (многоэтажная жилая застройка).

Застройщики потихоньку заходят на эти территории: например, "Атомстройкомплекс" возводит там ЖК "Народные кварталы", компания "Астон. Екатеринбург" вынашивает планы по освоению участка в границах улиц Достоевского – Народного фронта – Уральских Рабочих – Молодежи. А частные кварталы Веера собирается осваивать компания "Брусника", что подтверждается соответствующим документом от 30 декабря 2015 года на сайте мэрии.

Уралмашевский частный сектор заполнен вполне приличными на вид коттеджами. Скриншот: "Яндекс. Панорамы"

Согласно недавно принятому областному закону, согласие на включение квартала в зону комплексного развития должны дать не менее 2/3 его жильцов. В частном секторе "такой номер не прокатит", уверен житель поселка Новоэкскаваторного (Уралмаш) Всеволод Орешкин.

"На территориях, где большинство собственников выскажутся против, возникнет непредсказуемая для застройщика и администрации города ситуация. Поэтому идти с КРТ в частный сектор вроде нашего не имеет смысла", - уверен собеседник "Уралинформбюро".

Однако есть куда более хитрый способ получить под застройку земли частников: перезонировать их из Ж-2 в Ж-5, подкрепив смену статуса итогами общественных слушаний. В отличие от собрания жильцов, слушания носят рекомендательный характер и там количественный показатель участников не имеет значения.

Жители Уралмаша не раз выходили на митинги в защиту своих домов. Кадр из видео в группе "Частный сектор Уралмаша: Новоэкскаваторный-Веер", "ВКонтакте".

"Наше положение хуже, чем у жителей при "стандартном" КРТ, - говорит жительница "одноэтажного Уралмаша" Мария Кожевникова . - Если наши участки переведут в Ж-5 (или в ЗРЗ, как на Веере — прим. ред.), мы не сможем ни зарегистрировать, ни реконструировать уже построенный индивидуальный жилой дом. Даже в случае пожара восстановить его не получится, ведь земля больше для ИЖС не предназначена. В итоге кварталы станут ветшать, дома упадут в цене, и единственным их покупателем окажется застройщик, который и установит свою цену".

По мнению жительницы частного сектора на Веере Екатерины Ломаевой, "инструментарий выдавливания" частников с их земли у застройщиков весьма богат.

"Во время стройки многоэтажки над частным домом постоянно крутится стрела крана, "случайно" опрокидываются резервуары с цементом, песком, на участок сливаются откачиваемые грунтовые воды, перекрывается проезд и проход к дому. И это не считая обычных строительных неудобств: шума, пыли, загазованности, - рассказывает она. - Имея "полезные связи" среди чиновников и отряды юристов, застройщик отсудит у хозяина часть его участка или дома — например, обнаружив ошибки в оформлении земли".

Новостройки растут прямо за заборами частных подворий "одноэтажного" Уралмаша. Фото: Екатерина Ломаева

Психологический дискомфорт от соседства со стройкой — еще полбеды. Настоящий кошмар, по мнению обитателей уралмашевской "глубинки", начнется, когда встанет вопрос о выкупе участков. По какой схеме их оценивать? По кадастровой стоимости? Так это не один-два, а сотни участков, которые в сумме могут потянуть на пару-тройку миллиардов рублей.

"Обычно собственникам частных домов, если их участок попал под застройку, предлагают стандартные "миллион за сотку", - поясняет Всеволод Орешкин . - Понятно, из чего эта цена сложилась: в среднем участки по 6 соток, 6 миллионов рублей - цена двушки или трешки в стандартом доме. Но у застройщика много инструментов, чтобы эту цену сбить. Два года назад на Уралмаше соседний со мной участок выкупили по 500 тысяч рублей за сотку. Дом при этом вообще никак не оценивался. Застройщик сказал - дом разбирайте и перевозите, он мне не нужен. Продашь ты застройщику разваливающийся сарай дедушки или добротный дом — цена выкупа будет одинаковой. Исключение могут сделать разве что для коттеджей, построенных после 2000 года".

Цена по акту

Власти Свердловской области пока не видят причин для паники. По словам главы минстроя Михаила Волкова, при включении частного сектора в КРТ будут работать те же правила выкупа, что и в кварталах ветхих многоквартирников.

Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков

"Стоимость жилья должна определяться стоимостью имущества, находящегося на земельном участке, стоимостью общих площадей, которые имеются в этом объекте капитального строительства, и стоимостью земельного участка, - пояснил министр, - Исходя из этого, собственник сможет принять решение, где он будет потом приобретать жилье, в частном секторе либо в многоэтажке. Наниматели же будут получать новое жилье по принципу "метр в метр" и "количество комнат в количество комнат", причем на территории своего муниципалитета. При компенсации также будет оплачиваться стоимость переезда".

"Цена земельного участка и имущества должна рассчитываться из рыночной стоимости и независимым оценщиком, так определяет федеральный закон", - подчеркивает директор Уральского института регионального законодательства Николай Воронин. Правда, в областном законе о КРТ эти императивы не прописаны. Но, возможно, их внесут в подзаконные акты, которые обещают принять в ближайшие недели. В противном случае Екатеринбургу грозит не "комплексное развитие", а гражданская война.

Евгений СУСОРОВ