Андрей Бриль: Америка не виновата

В трудном периоде.

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга переживает далеко не лучшие времена. Арендные ставки за последние два года заметно снизились, а количество пустующих площадей, наоборот, выросло. В этих условиях уже больше не анонсируются новые амбициозные проекты, а только достраиваются старые. Кто виноват в нынешней ситуации, и что теперь делать? Какие задачи стоят перед бизнесом и российскими властями? Об этом в эксклюзивном интервью "Уралинформбюро" рассказал полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.

- Андрей Борисович, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга?

- Затишье. Затишье по вводу, по инвестициям. Потому что в условиях отсутствия "длинных" кредитов по приемлемым ставкам доходность проектов низкая. Это касается в первую очередь офисной недвижимости, гостиничной, отчасти складской. Поэтому сейчас на рынок выходит только то, что закладывалось достаточно давно, где бессмысленно консервировать объекты. Это подготовка дефицита, который должен начать формироваться в следующем году.

- Что происходит с арендными ставками? Стоит ли ожидать дальнейшего снижения?

- Ставки практически все откорректировались вниз на 10-30% в зависимости от качества объектов. Это сделали практически все, и дальше я не ожидаю никакого снижения. Конечно, где-то можно найти совсем демпинговые предложения, но я в первую очередь говорю о качественном сегменте. В целом, 2016 год – это год, когда надо покупать и арендовать, потому что уже с 2017 года таких выгодных условий не будет.

- Какая на сегодняшний день главная проблема рынка?

- Это проблема несбалансированности спроса и предложения. Сейчас компании должны очень четко понимать объемы поглощения в том сегменте, в котором они работают, и объемы, которые выводят их конкуренты. Это должно учитываться в бизнес-планах. Вопрос сбалансированности спроса и предложения при нормальном недефицитном, чуть более организованном рынке – это самое главное. Это ставит серьезную задачу перед аналитиками, которые интерпретируют аналитические данные. В Екатеринбурге с этой задачей справляется Уральская Палата Недвижимости. Постоянная и упорная аналитическая работа позволяет иметь нормальную базу для бизнес-планирования.

- Как изменился объем поглощения офисных площадей в кризис?

- До кризиса эта цифра была 60-80 тысяч квадратных метров ежегодно. Сейчас, думаю, что поменьше. Этот показатель сейчас очень волатилен, были в прошлом году всплески в связи с девальвацией, нервной ситуацией на рынке. Это относится как к офисной, так и жилой недвижимости. Причем, что касается жилой недвижимости, то валютные скачки стали основным драйвером продаж в 2015 году. Естественно, какую-то роль сыграла и государственная поддержка первичной ипотеки, однако главный вклад – это все же девальвация. Все пытались найти варианты спасения своих средств. Если речь идет о каких-то инвесторах, то, конечно, когда они видят, что у тебя цены в валюте стали в 2 раза ниже, то это влияет.

- Как сейчас происходит общение собственников помещений и арендаторов? Как повлияла на него нервная обстановка прошлого года? Можно ли сказать, что это был террор со стороны арендаторов, желающих понизить платежи?

- Террор, да. Не приходит просить снижать ставки только ленивый. По-человечески эта реакция объяснимая, хотя и не очень дальновидная. Причем требования были разнообразны, в том числе абсолютно неадекватные, когда просили снизить в два раза. Как правило, навстречу им не шли, но иногда было и такое. Это зависело от конкретной ситуации на конкретном объекте. Основная масса профессиональных игроков рынка на такое не ведется. Если арендатор предъявляет неадекватные требования, с ним лучше расстаться. Неадекватный партнер с деньгами хуже, чем пустое помещение, как это ни парадоксально звучит.

Естественно, все арендодатели это все запомнили, и когда ситуация изменится, а это произойдет уже в следующем году, лояльного отношения к арендаторам ждать не стоит. Объясню почему. Бизнес аренды долгосрочный. Если ты каждые полгода прибегаешь к собственнику и требуешь снижения ставок, то арендодатель, естественно, считает, что когда рынок пойдет в другую сторону, он имеет право тоже менять ставки. Это неприятная и неправильная тенденция. В идеале надо не дергаться, когда рынок растет, и не дергаться, когда он падает. Надо иметь долгосрочные договоры и работать в их рамках. Как только договор перестает быть законом жизни для отношений арендатора и арендодателя, это работает в обе стороны: рынок пошел вверх и собственник повысил цены. Это - важный урок, который, я думаю, в следующем году все окончательно поймут.

- Сейчас можно увидеть и другую ситуацию: чересчур низкие ставки от собственника, когда помещение в центре города в достаточно новом бизнес-центре сдается за 300 рублей за квадратный метр. Такая низкая цена заставляет задуматься, что с объектом что-то не так…

- Безусловно, на рынке имеет место сейчас демпинг. Ряд собственников пытаются хоть как-то сдать свои площади. Впрочем, как правило, это временные предложения с 11-месячными договорами. Люди должны очень хорошо понимать, что через этот срок либо их выселят без объяснения причин, потому что нашелся арендатор получше, либо им повысят ставки. Для тех, кто готов каждый год переезжать с места на место, возможно, это хороший вариант.

Кроме того, надо понимать, что среди таких предложений очень много от тех, кто покупал офисы "в нарезку", кто не является профессиональным игроком. В зданиях, где много собственников, обычно нельзя рассчитывать на качественное управление. Иногда демпинговые предложения могут быть интересными и нормальными, но нужно смотреть на сопровождающие моменты.

- Сейчас в интернете можно найти объявления о сдаче в аренду квартир под офисы. Это новое веяние, связанное с тяжелой ситуацией на рынке аренды жилья? Может ли оно получить массовый характер?

- Вообще, в мире такая практика широко распространена. Пока сложно сказать, насколько это у нас станет серьезной тенденцией. Но я не думаю, что это большой по объему сегмент рынка. Влияющим на рынок и ставки это не станет. Ясно, что есть определенный объем квартир, купленный в инвестиционных целях, которые собственники сейчас пытаются каким-то образом коммерциализировать. Такие предложения есть, там наверняка можно найти что-то интересное. Их стоит рассматривать тем, чей бизнес не создаст проблем соседям.

В последнее время все более активно открываются коворкинги. Каковы перспективы этого сегмента рынка в Екатеринбурге?

- Сейчас это распространено больше на Западе, чем у нас. Пока мы не имеем массовой потребности в этом, здесь пока больше разговоров. Чтобы коворкинги стали тенденцией, необходимо большое число тех, кому нужны эти помещения. Это - представители свободных творческих профессий, которые занимаются, например,  IT, дизайном, консалтингом. Среди местного населения такие люди есть, но их очень немного. Поэтому сейчас на пальцах можно пересчитать такие объекты, пара-тройка из них более или менее профессиональные. Не думаю, что этот сегмент будет оказывать какое-то давление на рынок.

В этом году ситуация несколько успокоилась, таких валютных скачков уже нет. Чего стоит ожидать на рынке?

- Этот год, думаю, будет более спокойным. Мы видим, что цены на нефть уже не будут ниже определенного уровня, рублю падать тоже некуда. Если, конечно, не произойдет каких-то глобальных катаклизмов. Арендные ставки и цены на офисную недвижимость уже откорректировалось вниз, насколько это возможно. Себестоимость не отменима, она известна. Нижняя граница уже определена, поэтому каких-либо корректировок ожидать не стоит. При этом и расти в этом году резко ничего не будет. Оснований для этого нет. Этот год станет годом использования ценовых возможностей, которые есть у покупателей и арендаторов, приведением в баланс спроса и предложения во всех сегментах недвижимости, а также формирования дефицита.

- Если посмотреть чуть дальше и глобальнее… Чего можно ожидать в ближайшие 5 лет, например?

- На этот вопрос можно ответить после того, как будет ясно, что будет делать Центральный Банк - будет ли у нас кредитование, возобновится ли инвестиционный процесс, будет ли изменено отношение к частному бизнесу как к основе экономики или нет? Если говорить применительно к нашей отрасли, то мы переходим от каких-то резких движений рынка к длинным 12-14-летним циклам в сфере недвижимости. Надо понимать, что продолжительность проектов составляет 5-6 лет. За периодом роста всегда следует спад, все циклично. Это надо понимать и жить более долгосрочным планированием. Нужно смотреть, что будет с финансированием, будет ли у нас инвестиционное плечо или вся деловая активность по-прежнему будет загнана в жилье самых экономичных форматов с достаточно быстрым выходом и окупаемостью.

Естественно, рынок стал более цивилизованный, более качественный. Девелоперы готовятся к сложностям, выводят более интересные и качественные объекты.

- Как вообще ощущает себя бизнес? В каком состоянии он находится? Что в головах бизнесменов?

- В нормальном. Хоть период трудный и тяжелый. Причем никакая Америка тут не виновата. Это все политика наших властей, и в первую очередь – работа финансовой системы. Потому что невозможно развивать экономику, не имея инвестиционного ресурса. У нашего бизнеса не так много прибыли, чтобы можно было развиваться только за счет нее. Вообще, развитие только за счет прибыли – это заранее проигрыш всему окружающему миру, который имеет серьезные инвестиционные "плечи", финансовые ресурсы для долгосрочного планирования. Бизнес к этому, в общем-то сейчас адаптировался.

Что в головах? Психологическая адаптация, безусловно, произошла. Конечно, рисковать стали люди меньше, потому что поняли, что в ситуации риска никто их не поддержит, а, наоборот, будут их топить. И в первую очередь банки. Сейчас надо готовиться к следующему этапу подъема. Все занимаются реструктуризацией, снижением долговой нагрузки, подготовкой каких-то проектов, подтягиванием тылов, работают с качеством. Попросту говоря, сидим в обороне. Плохое качество же не возникает из ниоткуда. Это не от того, что кто-то думает: "Я не хочу производить качественно, хочу всякую дрянь делать". Просто не получается, уделяется этому недостаточное внимание. Сейчас эти "хвосты" подтягиваются.

- Зачастую предприниматели вообще не просчитывают и не продумывают ничего. Просто берут и начинают что-то делать…

- Для малого бизнеса это нормально. Когда малый предприниматель начинает писать бизнес-планы, я гораздо меньше верю в его успех, чем в успех того, кто без планов начинает что-то делать, полагаясь на интуицию и свою энергию. Слишком много неопределенностей. Причем не только у нас, а во всем мире. То, что предприниматели чего-то не понимают… Ничего. Молодость – это недостаток, который быстро проходит.  Хотя я знаю очень много молодых осмысленных людей.

- Как вы оцениваете поддержку государства? Насколько стоит на нее полагаться?

- На самом деле наше государство, что бы там не говорили, делает достаточно много. Есть множество форм поддержки. Однако надо понимать, кому она оказывается. Это - крупный бизнес, госкорпорации, руководители регионов, которые в нормальных отношениях с федеральными властями. А малый и средний бизнес… Собственно, кто должен его поддерживать? Почему все ждут поддержки? На годовом собрании Союза промышленников и предпринимателей Свердловской области приводили цифры, что только 14 или 15% предпринимателей знакомы с мерами господдержки или использовали ее. Ведущий очень расстраивался и говорил, что это плохие цифры. А на мой взгляд, это очень хороший показатель.

Самая главная претензия к власти всех уровней – это неработающая финансовая система и катастрофа, которую сейчас устраивают в системе образования. Причем, говоря об образовании, я имею в виду в первую очередь среднюю школу, во вторую – вузы.

- Что с образованием не так?

- Реформа средней школы привела к печальным результатам. Я 10 лет уже читаю лекции в вузе и вижу, что с каждым годом уровень подготовки студентов падает. Они нисколько не глупее, чем раньше. Они такие же умные, адекватные, работящие и ответственные… Но настолько дремучие! Видно, что их в школе настолько перестали учить, что просто плакать хочется. Это связано с прессом на преподавателей, с той перестройкой стандартов образования, с переходом к ЕГЭ, от которого существенно больше вреда, чем пользы. Плохо, что эти реформы никак не обсуждаются с обществом, власти совершенно не прислушиваются к мнению профессионалов в этой области. Главная трагедия произошла в школе. Эту проблему придется решать десятилетиями. К государству просьбы две: наладить финансовую систему и не ломать систему образования.

- Какой должна быть финансовая система?

- В первую очередь, это нормальное кредитование: долгосрочные кредиты на 10-15 лет. Я не понимаю, почему во всем мире это возможно, а у нас нет. Денег в стране полно, экономика здоровая. Но почему-то именно такая политика проводится властями, частный бизнес вообще не особо нужен правительству.

У нас сегодня банки – это дополнительный департамент налоговой инспекции. Сделали ставку в 17,55% годовых, выдали под 25% и изъяли из реального сектора огромное количество денег. Отобрали и перечислили в госбюджет. Я был на конференции Сбербанка, где руководители с радостью доложили, что в кризис им дали 3 триллиона рублей господдержки. Они прокредитовали на 17% годовых, уже все вернули государству и еще заработали 83 миллиарда рублей.

Конечно Сбербанк - молодцы, хорошо работают. Но если эти цифры перевести с русского на русский и просто посчитать, то получится, что 800 миллиардов рублей за год из реального сектора достали и отдали государству. А ведь это был инвестиционный ресурс. То есть с помощью завышенных процентных ставок деньги перераспределяются. Это не хорошо или плохо. Сегодня такая политика. Насколько она правильная, время покажет. Насколько это справедливо, это вообще не вопрос. Бизнесменам никто не обещал, что будут кормить в дороге. Поэтому мы к этому должны подходить, как к ветру или наводнению. Такова реальность.

Беседовала Алена ИЗМЕСТЬЕВА