Коммунальные войны за кошельки пассивных россиян
Правительство Свердловской области в течение трех лет намерено потратить 380 миллионов рублей на модернизацию инженерной инфраструктуры ЖКХ. Но опрошенные "Уралинформбюро" эксперты сомневаются, что даже совместными усилиями государству и бизнесу удастся обновить коммуникации, в которые десятилетиями не вкладывались деньги. Надежды на привлечение в жилищно-коммунальное хозяйство России крупных инвестиций, появившиеся в начале 2000-х, не оправдались. Одна из главных причин – элементарная недобросовестность предпринимателей и чиновников.
Жилищно-коммунальное хозяйство Свердловской области стремительно погружается в омут нестабильности. В Екатеринбурге обслуживающие дома организации разваливаются на глазах; управляющие компании жалуются на нехватку денег и своими многочисленными поборами порождают протестные акции собственников квартир.
В Нижнем Тагиле бывшие ЖЭУ обанкротились уже давно; власти принялись вытеснять с рынка неугодные компании и переводить бюджетные деньги в "свои", за что против начальника УЖКХ города Смирновой возбудили уголовное дело.
Задолженность за энергоресурсы организаций, работающих на рынке ЖКХ, составляет в Свердловской области почти 5 миллиардов рублей. Владельцы котельных не платят за поставленный газ, управляющие компании не платят подрядчикам, обслуживающим жилой фонд, граждане не платят за предоставленные услуги.
На этом фоне в регионе идет нешуточная борьба между коммерческими компаниями за право управлять жилым фондом. Противостояние настолько жесткое, что в ход пускаются подкуп граждан и правоохранительных органов, шантаж и запугивание конкурентов. Самое активное участие в поддержке "нужных" игроков принимают чиновники городских и районных администраций, открыто угрожающие непокорным коммерсантам уголовным преследованием.
Возникает законный вопрос: за что же так сурово сражаются коммерсанты, если бизнес по обслуживанию домов, как публично заявляют, приносит одни убытки да головные боли?
Председатель одного из ТСЖ в Октябрьском районе Екатеринбурга Владимир Петров подчеркивает, что каждый собственник должен решить, будет ли он взваливать бремя управления жильем на себя либо на управляющую компанию. Соответственно, в первом случае он должен сорганизоваться с соседями, зарегистрировать ТСЖ, нанять управляющего, а потом ходить на собрания и принимать "коммунальные" решения. Многим это кажется слишком обременительным, а потому жильцы предпочитают отдавать дом в управление профессиональной компании. УК – коммерческая организация, отсюда и вытекает характер ее деятельности. Как говорит Владимир, если вы не хотите управлять своими деньгами, то тот, на кого вы взвалили это бремя, найдет объяснение, на что он их потратил.
В качестве примера можно привести совсем не забавную историю, которая случилась с жителями дома по улице Викулова в Екатеринбурге. В здании сгорело электрооборудование, и УК заявила жильцам, что потратила на его восстановление все деньги, собранные с дома на капитальный ремонт. Более того, денег не хватило, а потому погорельцы должны собрать еще 570 тысяч рублей. Разобраться в обоснованности объемов и стоимости выполненных работ собственники квартир не смогли, а потому обратились к профессионалам. Евгений Алешин, руководитель одной из частных компаний, имеющей большой опыт по управлению жилым фондом, рассказал, что когда он затребовал документы на ремонт, недобросовестная УК принялась составлять акты, якобы фиксирующие траты на дом. Затем в суде она представила собранные подписи собственников как согласие граждан на произведенные расходы.
Конфликтовать в одиночку практически бесполезно. Всегда находятся жители, которые подписывают договоры, не читая. Наличие всего нескольких таких документов развязывает УК руки в игнорировании требований остальных граждан. Поэтому управленцы регулярно затевают различные проекты - типа восстановления системы дымоудаления или установки новой входной группы, на что требуются немаленькие деньги. Естественно, с граждан регулярно требуют средства на "дополнительный комфорт", а чтобы люди не объединились и не провели собрание по смене управляющей компании, старшим по подъездам в том же доме на Викулова управляющая компания приплачивает деньги – за деморализацию коллектива.
Евгений Алешин утверждает, что выпроводить УК очень сложно. У него самого был случай, когда он попытался "зайти на дом": провел собрание, оформил документы, отдал их в администрацию, но к управлению приступить не может до сих пор. "Уволенная" на собрании компания продолжает "рулить" деньгами жителей на том основании, что существует задолженность собственников перед УК. Юристы указывают, что Гражданский Кодекс в этом случае не позволяет расторгнуть договор.
Управляющая компания между тем может вообще ничего не делать, ограничившись лишь сбором денег с граждан. Руководители УК вполне резонно задают вопрос: "А зачем что-то делать, если можно не делать? Нам лишняя работа не нужна". По законодательству собственники квартир обязаны на общем собрании определить состав и регламент работ, установить размер вознаграждения управляющей компании, но это происходит лишь в единичных случаях. Россияне не хотят брать на себя ответственность за управление домом и даже не хотят приходить на собрания, чтобы хотя бы устно сформулировать свои пожелания. Поэтому УК работают вне всяческого контроля.
Они стараются взять в управление дома поновее, чтобы в течение ряда лет откровенно ничего не делать, экономя на работах и обслуживающем персонале. На устранение аварий привлекаются разово профессионалы с рынка. Соответственно, становятся не нужны и подрядные организации: за неполные три года, что они существуют, банкротами стало подавляющее большинство компаний-подрядчиков, которые до того десятки лет исправно обслуживали жилые дома.
Возможностей для выдавливания с рынка ненужных подрядчиков при нынешнем законодательстве и пассивности граждан у управляющей компании более чем достаточно. Руководитель УК Евгений Алешин говорит, что, пользуясь своим монопольным положением, компания может установить расценки на оказанные услуги по обслуживанию дома; определить сам объем услуг; составить акты выполненных работ на суммы, установленные самой УК; оставить на свое содержание больше средств, чем на содержание жилого фонда. В конце концов, можно перестать платить деньги за реально выполненные объемы работ. В результате у УК оседают весьма неплохие средства.
В Екатеринбурге любые попытки уличить УК в уводе денег собственников или в зарабатывании себе прибыли на имуществе граждан не приводят практически ни к чему. Управленцы обычно ссылаются на главу города, который утверждает очень низкие ставки платы за содержание и ремонт жилых помещений. Последние вынуждают тратить деньги на поддержание дома из средств, предусмотренных на капитальный ремонт и из других источников. Постановление мэра позволяет управляющей компании регулярно собирать деньги с жильцов и не утруждать себя отчетом по их расходованию.
Председатель ТСЖ Владимир Петров между тем утверждает, что денег, собираемых с жильцов на содержание дома, хватает на все. Создав товарищество, собственники квартир за короткое время поменяли трубы в подвале, восстановили внутриподъездное освещение. Более того, ТСЖ получило на ремонт кровли 600 тысяч рублей из федерального бюджета – своевременно и грамотно оформив необходимые документы. Не исключено, что таким же путем удастся получить и средства на ремонт фасада
Риск при создании ТСЖ, конечно, тоже имеется: бывают случаи обкрадывания своих же соседей. Но, как говорит Владимир Петров, тут опять нужно проявить активность: собственники должны интересоваться решениями, которые принимают правление ТСЖ и управляющий. Оптимальный вариант, когда управляющий не имеет доступа к расчетному счету, а председатель Товарищества подписывает платежные документы с одобрения правления. При осуществлении ремонта сложного оборудования всегда можно обратиться в районное либо городское УЖКХ - там помогут разобраться со сметой. Надо лишь тщательно принимать дом от управляющей компании: смотреть, в каком состоянии находится оборудование, есть ли документация и так далее.
Председатель ТСЖ на улице Фурманова в Екатеринбурге Михаил Кетов рассказал, что УК довела до негодного состояния запорную арматуру, захламила подвал и чердак, вовремя не отремонтировала кровлю. Всем этим пришлось заниматься товариществу – как, впрочем, и другими вопросами: ремонтом подъездов, подновлением фасада, вывозом мусора, установкой во дворе лавочек и так далее. На эти работы ушла часть денег, предназначенных на капитальный ремонт дома. Он полагает, что через десять лет на счете ТСЖ скопятся суммы, которых с лихвой хватит, чтобы полностью заменить коммунальное оборудование в доме. Его шокируют случаи сбора денег на эти цели в других домах: "Если управляющая компания добросовестно выполняет свои обязанности, денег должно хватить на все".
Директор Уральского НИИ коммунального хозяйства Александр Щербинин убежден, что вопрос нехватки денег на содержание жилья полностью связан с качеством управления: если в УК перешло жилищно-эксплуатационное управление в полном составе, о чем мы тогда можно говорить? Многое зависит от целей, преследуемых управленцами и от их личностных качеств. Всегда были и будут процветающие предприятия и убогие хозяйства, разворованные подчистую.
Многое тут зависит от муниципального руководителя: сможет он объединить вокруг себя общественность, бизнесменов – любую идею можно осуществить. Примеры успешной работы управляющих компаний показывают сибирские города Урай, Ханты-Мансийск, Заводоуковск. В Свердловской области, полагает эксперт, средства, направляемые в ЖКХ, к сожалению, уходят в песок.
Руководитель УК Евгений Алешин утверждает, что каким способом - законным или незаконным – зарабатывает конкретная компания, зависит исключительно от граждан. Собственники жилья, выбирая управляющую компанию, должны ей доверять. Если доверие исчерпано, то договор надо расторгать и создавать ТСЖ. Последний вариант означает, что жильцы должны строго соблюдать закон, регулярно оплачивать коммунальные услуги, ходить на собрания, делать экспертизу платежных документов. Именно такой подход предполагает равную ответственность сторон. Альтернатива этому – опустошение кошелька нанятыми "варягами" да окончательное разрушение жилого фонда. Износ основных фондов в ЖКХ Свердловской области сегодня уже составляет 60-70%.