Продажа земель: закон еще не действует, а рынок уже есть

С момента подписания Президентом России Владимиром Путиным Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", началось бурное формирование земельного рынка. Закон вступит в силу с 24 января 2003 года, и в Российской Федерации можно будет официально приобрести в собственность сельскохозяйственные угодья. Тем не менее, уже сейчас известны цены, и торговля землей уже вовсю ведется в регионах. Регионы решили ускорить развитие событий и приняли местные законы, разрешающие сделки по купле-продаже земли. Так, в Татарстане в 2001 году было осуществлено 17 783 сделки с земельными участками общей площадью 25 тысяч гектаров. В Саратовской области за 3,5 года проведено 453 земельных аукционов, где было продано 1635 участков общей площадью 19,1 тысячи гектаров. Участков для сельскохозяйственного использования продано всего 183. В консолидированный бюджет области было перечислено 25 миллионов рублей, из них только 4 миллиона рублей - от продажи сельскохозяйственных земель. При этом во всех регионах кадастровая стоимость гектара земли, которая оценивается в среднем по России в 11,5 тысячи рублей, резко отличается от ее стоимости, формируемой рынком. Так, в той же Саратовской области кадастровая стоимость земли равна 20 тысячам рублей за гектар, в Свердловской области пошли дальше. В южном пригороде областного центра, в старинном уральском селе Горный Щит зарегистрирована рекордная сделка по продаже земли. Каждый гектар покупателю в среднем обошелся в 50 тысяч рублей. Есть и другие сведения. По прогнозам участников рынка, в начале 2003 года в Подмосковье гектар будет стоить 30-50 тысяч долларов США, в пригородах Самары - около 20 тысяч долларов, в пригородах Екатеринбурга 10-12 тысяч долларов, в Нижегородской области -15-16 тысяч долларов, в Хабаровском крае цена гектара будет колебаться от 2 до 10 тысяч долларов. Подтвердить правильность этих прогнозов сможет только время. Закон урегулировал очень больной вопрос о порядке оборота долей в общей земельной собственности. Теперь 10 миллионов крестьян, которые несколько лет были номинальными владельцами земли, но в глаза не видели свои земельные паи, государство делает реальными хозяевами. Теперь землепашцы могут свои доли дарить, менять, отдавать в залог, вносить в уставный капитал предприятий, завещать. Согласия на это других участников долевой собственности уже не потребуется. По мнению большинства специ-алистов, закон получился достаточ-но гибким. На сегодняшний день в большинстве регионов существуют скрытые формы оборота земли, на некоторых территориях в них вовлечено до 30 - 40 процентов всех земельных угодий. Однако регулирующее эти отношения законодательство ущербно и противоречиво. Кроме того, значительная часть земель, включая сельхозугодья, с легкой руки коррумпированных чиновников уже перешла в частные владения. Ущерб, нанесенный государству в результате этих сделок, велик. К рынку земли уже сейчас приглядываются крупнейшие банки и финансово-промышленные группы. Известно, что ряд банков России разрабатывает программы кредитования производителей сельхозпродукции под залог принадлежащих им земель. Как заявили в одном из банков, "земля в качестве залога представляет серьезный интерес, поскольку, с одной стороны, ее стоимость будет постоянно расти, а с другой - залог земельных участков позволит банкам выдавать "длинные" кредиты" под серьезное обеспечение". Вместе с тем, как отмечают разработчики программ, одной из проблем становится оценка стоимости земель, так как уже сейчас она гораздо выше кадастровой, поэтому банки следят за рыночными тенденциями и готовят собственный механизм, позволяющий оценивать стоимость земли в зависимости от региона и качества земли. Как отмечают специалисты банков, свободная продажа земель уже стала частью рыночных отношений. Еще одна скрытая пружина формирования рынка земли в России - возможность спекуляций с постоянно растущими ценами на землю. Учитывая опыт российских реформ, можно заранее предсказать, что формирование нового рынка будет идти невиданными темпами. Поэтому уже сейчас всерьез обсуждается вопрос создания Земельной биржи, которая должна решить часть проблем. Так, выступая перед журналистами, губернатор Свердловской области Э.Россель заявил: "Ситуация складывается таким образом, что несмотря на то, что в области проходила кампания по скупке земель, все земли сельхозназначения поделены по паям, таким образом, они уже находятся в собственности. Можно с уверенностью говорить о том, что стихийная распродажа земли больше не повторится. С другой стороны, те земли, которые не включены в паевые фонды, в любом случае заинтересуют покупателей. Когда появится реальная потребность в земле, в Свердловской области будет образована биржа земельного фонда, что, соответственно, приведет к формированию земельного рынка".