Рынок аренды под колпаком Минстроя

Выйдет из "тени" или взлетит в цене?

Федеральный Минстрой готовит для россиян "арендную революцию", которая в случае успешной реализации может взвинтить цены на съем жилья и снизить доходы работающих на рынке арендодателей. При этом ставка на строительство "доходных домов" не сыграет, пока не будет поддержана госсубсидиями и "длинными" банковскими кредитами, считают эксперты "Уралинформбюро".

Доходы миллионные, штрафы - копеечные

Речь идет о законопроекте, анонсированном в середине января замглавы министерства строительства РФ Никитой Стасишиным. Новелла, в частности, предлагает запустить информационную систему учета договоров найма жилья — чтобы затем эти данные передавать в налоговые органы для борьбы с "серыми" арендодателями. Они, по данным ведомства, держат 80-90% рынка арендного жилья.

В данный момент размер налога на сдачу жилья внаем составляет 13%. На первый взгляд, контроль со стороны налоговых органов за его сбором ведется довольно жесткий.

В частности, в Свердловской области налоговики формируют перечни арендодателей квартир на основе сведений, поступающих от управляющих компаний, органов ЖКХ, органов внутренних дел, администраций муниципальных образований, а также от законопослушных граждан.

Как пояснили "Уралинформбюро" в пресс-службе УФНС России по Свердловской области, если собственник не платит налог со сдачи жилья в аренду, ему направляется уведомление с требованием предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

В случае неповиновения гражданину грозит штраф по статье 19.4 Кодекса об административных правонарушениях. Правда, очень маленький: от 500 до 1 000 рублей для "физиков" и от 2 000 до 4 000 рублей для должностных лиц.

При этом налоговые органы, как оказалось, не имеют информации о размере недоимки в бюджет. А она может быть астрономической. К примеру, в Екатеринбурге на данный момент в базе ЦИАН размещено 2 098 объявлений о сдаче в наем одно- или двухкомнатных комнатных квартир, 373 объявления по "трешкам", 105 — по студиям, 50 — по четырехкомнатным квартирам, 13 — по пятикомнатным "хоромам".

Ценовой разброс - от 11 тысяч рублей в месяц за "однушку" в частном секторе Уралмаша до 150-160 тысяч рублей в элитных новостройках в центре города.

"Спасательный круг" в море растущих цен

Понятно желание государства вытащить "серых" арендодателей "за ушко да на солнышко". А как отреагирует рынок на ужесточение контроля?

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

- Усиление контроля за доходами и расходами граждан – долгосрочный тренд, было бы наивно ожидать, что рынок аренды жилья продолжит формироваться и развиваться в "заповедном" режиме. Контуры законопроекта неизвестны, но мотивы правительства понятны. Усиление контроля за собственниками не обязательно приведет к росту цен. Рынки российских городов сильно отличаются. А сам рынок аренды за последние годы сильно изменился и перестал быть дефицитным. Это значит, что далеко не все арендодатели смогут безболезненно переложить возросшие расходы на арендатора и будут вынуждены мириться со снижением доходности.

Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль:

- Аренда — это эффективный способ повышения доступности жилья и решения жилищной проблемы. Льготная ипотека уровень этой доступности не повышает, потому что после введения эскроу-счетов объемы строительства и предложения снизились, и рынок отреагировал на это повышением цен. В ближайшее время они не снизятся, более того — прогнозируется их дальнейший рост.

Между тем квартира или дом в собственность нужны не такому уж большому количеству людей, как принято считать. Потребность в жилье и его характеристиках (объем, количество квартир, квартирография, район) у большинства граждан с течением жизни меняются. А рынок арендного жилья как раз и предлагает "временные" решения, адекватные текущим потребностям человека. При этом ты не влезаешь в долговую кабалу, как при ипотеке, не лишаешь себя доходов на длительную перспективу.

Повлияет ли то, что предлагает Минстрой, на рост цен на арендном рынке? Безусловно, потому что люди начнут платить налоги, и арендные ставки вырастут либо на размер подоходного налога, либо больше, а может, и меньше - все зависит от "эластичности" спроса. Ничего драматичного в этом нет.

Доходные дома по плечу лишь "китам"

Один из вариантов решения проблемы – строительство "доходных домов". Свердловские власти в марте 2020 года даже заявили о готовности освободить застройщиков, возводящих арендное жилье, от налога на имущество. ДОМ.РФ планирует инвестировать в его строительство порядка 80 миллиардов рублей. Но, если власти готовы помогать застройщикам – почему желающих строить эти дома так мало, всего 13 объектов на всю Россию?

Первый в Екатеринбурге "доходный дом" строится в Юго-Западном микрорайоне. Его сдадут не раньше 2022 года. Фото: ekaterinburg.brusnika.ru

Михаил Хорьков:

- Рынок аренды живуч и очень гибок, он адаптируется под любые внешние изменения. Ничего плохого от строительства "доходных домов" с ним не случится. Строительство нескольких таких проектов в городе не окажет существенного влияния на рыночный баланс в целом. Но может переформатировать рынок аренды в верхнем ценовом сегменте. Сегодня арендные проекты имеют слишком длительные сроки окупаемости для классических девелоперов. Поэтому неудивительно, что модельным оператором, тестирующим новый формат рынка, стал ДОМ.РФ. Это еще один сигнал того, что роль государства на рынке жилья продолжит расти.

Андрей Бриль:

- Хорошо, что необходимость строительства арендного жилья сегодня понимается на правительственном уровне. Замечательно, что ДОМ.РФ планирует инвестировать в эту сферу 80 миллиардов рублей. Но чтобы говорить о развитии данного сектора, нужно как минимум начать строить. А такое строительство никаким частным инвесторам сегодня недоступно, оно под силу лишь крупным структурам, как ДОМ.РФ.

Чтобы привлечь инвесторов в строительство такого жилья, нужно три условия: длинный (на 10, 15 или 20 лет) инвестиционный кредитный ресурс с невысокой ставкой и небольшим ежемесячным платежом, субсидирование государством процентной ставки на строительство арендных домов, а также дотирование арендной ставки для "уязвимых" категорий потребителей, например, молодых семей или "сезонных" работников в ряде регионов. Этого у нас нет.

Подготовил Евгений СУСОРОВ