Меняем барак на... коттедж

Реален ли план Минстроя?

Федеральные власти рассматривают возможность переселения граждан, проживающих в аварийном жилье, в индивидуальные жилые дома. Соответствующая инициатива в начале февраля обсуждалась на заседании Общественного совета при Минстрое РФ. Однако, по единодушному мнению опрошенных "Уралинформбюро" экспертов, реальных рисков в этой затее больше, чем гипотетических выгод.

Перспективы перемещения россиян из бараков в коттеджи пока сугубо виртуальны. По словам председателя наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергея Степашина, на данный момент речь идет о "разработке предложений по изменению нормативно-правовых актов с целью создания условий для развития индивидуального жилищного строительства".

На первый взгляд, стратегия вполне правильная. Объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионах сегодня строится много, их доля составляет почти половину всего объема сдаваемого в строй жилья. В 2020 году в целом по России было построено 38,7 миллиона квадратных метров индивидуальных домов, в том числе свыше 1 миллиона "квадратов" в Свердловской области.


Вряд ли на такие хоромы можно "наскрести" с продажи квартиры в "сносном" бараке...

Доля же аварийного жилья в РФ на сегодня составляет чуть больше 25,5 миллиона квадратных метров. Явный перевес в пользу ИЖС? Строго математически — да. Но рынок не подчиняется законам Пифагора и Декарта. План победы над трущобами на местах могут сорвать несколько досадных и на данный момент трудно устранимых "мелочей".

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:


Фото: Facebook

- Для малых городов, наверное, это хорошее решение, а в мегаполисах при таком переселении возникнет очень много конфликтов и вопросов. Где будут располагаться эти индивидуальные дома? Кто их построит? Будет это новый поселок, возведенный по каркасной технологии в чистом поле за три месяца, или речь идет о добротных домах на окраине города, где есть вся необходимая инфраструктура, включая общественный транспорт, поликлиники, детские сады?

И самый главный вопрос - кто дофинансирует недостающую сумму, если выяснится, что у собственника аварийного жилья квартира слишком маленькая и недостаточно дорогая? Человек, скажем, владеет квартирой площадью 30 квадратных метров в деревянном бараке в центре города. На какой индивидуальный дом он может претендовать с учетом этой площади? Если допустить, что ему дадут в секторе ИЖС новую жилплощадь "метр в метр", что это будет за жилье? Садовый домик? Абсолютное большинство переселенцев не "впишется" в эту программу по критерию достаточной площади квартиры. В этом, на мой взгляд, и будет заключаться главное ограничение.

Гендиректор группы компаний "Северная казна", экс-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок:


Фото: ГК "Северная казна"

- Разделим вопрос на два подвопроса. Если мы говорим об отселении граждан из аварийного жилья в квартиры строящихся домов, то это вполне реально, это перспективно, выгодно и застройщику, и отселяемому клиенту. Клиент въезжает в новый дом, в квартиру, о которой он заранее договорился с застройщиком. А застройщик отселяет граждан по себестоимости строящегося жилья, то есть ниже рыночной цены квадратного метра. Да, он получает при этом меньше денег, чем если бы просто продавал квартиру на рынке, но ему не приходится тратить живые деньги здесь и сейчас, подыскивая для "отселенцев" жилье на вторичном рынке.

В случае с отселением граждан в сектор ИЖС все гораздо сложнее. В России рынок индивидуального жилья пока не сформирован так, как в странах Европы или в США. В регионах недостаточно концепций правильно "обработанных" коттеджных поселков, мало земельных участков для ИЖС. Для такого строительства в первую очередь должна быть создана инфраструктура: сети, дороги, социальные объекты, чтобы жителям таких поселков не пришлось возить своих детей в школу или садик за 30 километров. А создание такой инфраструктуры требует огромных капиталовложений, которые под силу только государству. Значит, для успешного отселения граждан из аварийного жилья в индивидуальные дома нужна государственная целевая программа.

Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз:


Антон Мороз (слева). Фото: amoroz.ru

- Полностью решить за счет ИЖС проблему ветхого и аварийного жилья невозможно. Это -масштабная задача, которая должна решаться в зависимости от территориальных особенностей и возможности развития того или иного сегмента строительства в том или ином регионе. Естественно, эта модель не подходит для городов-миллионников, где сегмент ИЖС практически отсутствует. Далеко не каждый гражданин будет готов выехать за пределы городской агломерации, несмотря на то, что желание проживать в частных домах с земельными участками, по данным ВЦИОМ, испытывают 68% россиян.

Без полномасштабного развития рынка ИЖС, реализация и нацпроектов, и программ расселения ветхого и аварийного жилья невозможна - здесь мы абсолютно согласны с Общественным советом при Минстрое. А полностью внедрить ИЖС в обиход возможно только при решении ряда задач. Во-первых, это обеспечение индивидуальных домов инфраструктурой и финансирование этого обеспечения тем или иным способом (через инфраструктурные облигации, механизмы ГЧП, усиление финансирования и работы программы "Стимул"). Во-вторых, пересмотр подхода к предоставлению ипотечных кредитов для ИЖС и вообще к финансированию ИЖС для строительных компаний. В-третьих, усиление программ развития регионов в рамках территориального планирования. В-четвертых, стандартизация индивидуального жилья и создание готовых домокомплектов с обеспечением надлежащего качества и быстроты их сборки и ведением системного надзора и контроля за этим направлением деятельности.

Подготовил Евгений СУСОРОВ

Актуальное