Домострой меняет правила
Новостройки тянутся в небо, а цены падают вниз.
Рынок жилья в Екатеринбурге может измениться до неузнаваемости. Эксперты предсказывают неминуемое сокращение объемов ввода новой жилплощади, а также смену запросов потребителей в ближайшее время.
Последние 15-20 лет мегаполис рос во всех смыслах – увеличивалась численность населения, ползла вверх средняя зарплата, как грибы после дождя, появлялись новостройки. Девелопмент превратился в огромный сектор городской экономики.
С 1995 года объем ввода жилья в эксплуатацию вырос в 3 раза. Вплоть до 2003 года в Екатеринбурге сдавалось порядка 300-400 тысяч квадратных метров в год, в 2004 году застройщики преодолели планку в 400 тысяч "квадратов". Большими объемами отличалась последняя пятилетка – ежегодно около 1 миллиона квадратных метров. Порядка 22% домов в уральской столице были построены в 2006-2015 годах.
"Специфика этого сектора в том, что он создает большое число рабочих мест, в том числе в смежных отраслях, и формирует спрос в основном на продукцию местных производителей. Он является системообразующим в региональной экономике. Это главное отличие текущего рынка от того, что было 20 лет назад", - считает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Еще в 2013 году эксперты заговорили о том, что рынку не нужны новостройки в таком количестве. Тем не менее, хорошие продажи подталкивали застройщиков к выходам на новые площадки. До 2015 года спрос и предложение, в общем-то, друг друга уравновешивали. И тут пришел кризис. По итогам 10 месяцев текущего года аналитики зафиксировали рекордное предложение на рынке недвижимости Екатеринбурга при слабом спросе.
"Когда дом вводят в эксплуатацию, доля нереализованных квартир в условиях стабильного рынка составляла до 10%. Сейчас есть дома, которые сдаются в эксплуатацию при 30% непроданных квартир и даже больше", - рассказал "Уралинформбюро" Михаил Хорьков.
Дисбаланс предложения и спроса роняет цены. С начала года к ноябрю 2015 года квартиры подешевели на 5,8%. В среднем квадратный метр жилья на вторичном рынке в Екатеринбурге сегодня стоит 71 800 рублей. Больше всего "сдали" квартиры второго пояса – в Академическом, Завокзальном, на ЖБИ, Новой Сортировке, Уктусе, Уралмаше, Широкой Речке, Эльмаше. Если в начале года за квадратный метр жилья там просили около 70 000 рублей, то сейчас – 66 000.
По оценкам экспертов, стоимость квартир в Екатеринбурге продолжит падать, предпосылок для роста нет. На фоне кризисных явлений и насыщенности рынка сократится и ввод жилья. Как прогнозирует М.Хорьков, в этом году будет заложено в 2,5 раза меньше новых домов, чем в прошлом. В 2016-2017 годах ввод жилья существенно сократится.
Прощай, "хрущоба"!
За последние годы существенно изменилась структура спроса. "Хрущевки" и "брежневки" вряд ли вернут былую популярность. Их цена с начала года упала на 7-8%.
"Жилфонд обновляется достаточно быстро, привлекательность их продолжит снижаться. До 2008 года эти квартиры были одними из лидеров по росту цен – не хватало маленьких, дешевых, компактных квартир. Сегодня первичный рынок предлагает большое количество такого жилья, да и "вторичка" скорректирована – выбор есть", - отмечает Михаил Хорьков.
Падает спрос и на однокомнатные квартиры. За 10 месяцев 2015 года ценник опустился на 7,4%. Сейчас за квадратный метр в таких квартирах просят около 78 000 рублей. "Квадрат" в двухкомнатных квартирах стоит около 70 300 рублей, а в трешках – 69 800 рублей. В этих сегментах цены с начала года сократились – на 6-6,5%.
Эксперты утверждают, что последние 10 лет рынок недвижимости рос за счет благоприятной экономической базы, развития ипотечного кредитования и большого количества молодых семей, приобретавших свое первое жилье.
"Отсюда такой повышенный спрос на однокомнатные квартиры, квартиры-студии. Рынок постепенно приспосабливался к этой группе покупателей, рожденных в 80-е годы, - объясняет тенденцию М.Хорьков. - Теперь на рынок выходит менее многочисленное поколение 90-х годов. Следовательно, спрос на компактные квартиры будет сокращаться. Это - неизбежный тренд, который медленно, но верно будет менять рынок".
Сегодня самая привлекательная квартира для екатеринбуржца – "двушка" в новостройке. Порядка 42% респондентов выбрали именно такой вариант, констатируют аналитики портала N1.ru. На втором месте – трехкомнатные квартиры (34%), однокомнатную предпочли только 7% опрошенных, а квартиру-студию – 6%.
В новых условиях самое главное для продавцов первичного рынка - вовремя среагировать и "повернуться лицом" к потребителю. Аналитики отмечают, что девелоперы очень инертны в своих решениях – они могут начать проект сегодня, а вывести его на рынок только через пять лет и позже. Потому, заложив избыточное предложение однокомнатных квартир или квартир-студий, через 5-10 лет они могут столкнуться с серьезными проблемами продаж.
Вполне вероятным прогнозируется возникновение спроса на арендное жилье. Сегодня экономической базы для строительства так называемых доходных домов нет. Однако ситуация может измениться. Новое поколение потребителей в состоянии отказаться от собственного жилья как от главной финансовой цели.
"Люди, рожденные по сути в другой России, в других условиях, возможно, будут иначе относиться к вопросу жилья. Вероятно, далеко не все семьи, решая жилищные проблемы, пойдут в банк за ипотекой. Они вполне могут начать довольствоваться арендованной квартирой, будут мобильны, будут готовы менять районы и даже города проживания", - подчеркивает М.Хорьков.
Екатеринбургские девелоперы за последние годы научились строить много. Произошло это не без подстегивания со стороны властей. Городским чиновникам очень уж хотелось отчитаться о миллионе "квадратов" в год. А вот как строить в новых реалиях? У мэрии Екатеринбурга новая мода – небоскребы. Форум высотного строительства чуть ли не событие года. Какое отношение эти высотки имеют к проблеме доступности жилья, вопрос открытый. Формула "построил-заработал" вряд ли принесет дивиденды в обозримом будущем.
Анастасия КОКАРЕВА