Офисы Екатеринбурга переедут в зону Ж-5?

Курс на дом-офис.

Пандемия COVID-19 пришлась на непростой этап функционирования рынка офисов Екатеринбурга. Новых проектов монофункциональных офисных объектов практически не закладывается, а сам офисный рынок в ближайшее время может "переехать" из помпезных высоток на первые этажи жилых новостроек. Такой прогноз озвучил аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.

И что, на офисном строительстве в столице Урала в обозримой перспективе можно поставить крест? "Уралинформбюро" побеседовало с экспертом.

- Константин, можно ли на основании вашего интервью УрБК делать вывод, что для офисников-небоскребов, вроде екатеринбургского "Высоцкого", с начала пандемии время стало истекать?

Константин Октаев. Фото: Уральская палата недвижимости

- Я бы не стал делать такие смелые прогнозы. Но проблемы в этом секторе, безусловно, есть. У нас сегодня основной рынок офисного строительства поделился на две части. Во-первых, это - качественные управляемые объекты, которые в основном заселяются сверхкрупными компаниями. Но в этом сегменте выбор невелик. Если условному Сбербанку или СКБ-Контуру понадобятся лишние 2-3 тысячи квадратных метров, их может не оказаться на рынке с учетом повышенных требований таких компаний.

А вторая половина рынка, точнее, основная масса — это объекты, которые массово строились с 2006 по 2013 год и по тем временам хорошо "сметались" и инвесторами, и компаниями для собственной эксплуатации. Сегодня этот фонд начинает морально и физически устаревать. Крупные арендаторы из него все чаще съезжают в более качественные помещения, освобождая огромные площади, от 2-3 тысяч квадратных метров. В идеале их мог бы занять малый бизнес, но для этого новым арендаторам нужен серьезный инвестор, который способен эти помещения забрать, реконструировать, поделить и сдать в аренду более мелким компаниям. А это - очень крупные расходы в плюс к рыночной цене таких площадей. Крупным же компаниям проще построить новое здание под себя и свои задачи.

Таким образом, эта часть рынка оказывается в подвешенном состоянии. А дальше, по мере освобождения площадей в бизнес-центрах, начинает уходить инфраструктура, которая была привязана к работникам этих компаний: точки общепита, фитнес-залы. В результате сбалансированность состава арендаторов и качество этих объектов начинают снижаться.

- Если эта тенденция будет продолжаться, то не поднимется ли спрос (а значит, и цена) на офисы классов С и Д — неудобные, технически устаревшие, но не бьющие арендатора по карману?

- На самом деле офисы нижней границы класса В уже опускаются по своему техническому состоянию к уровню офисов класса С. Ценник на них давно не растет, и объем незанятых площадей существенно не снижается. А в классе С, который мы имеем сегодня, в помещениях, расположенных в объектах советской постройки, все эти отрицательные качества еще более выражены. Так что, думаю, спрос на них расти не будет.

Будущее рынка офисов — за многофункциональными пространствами. На сегодняшний день самые профессиональные девелоперы на рынке работают в сегменте жилых проектов (в большинстве случаев они реализуются в градостроительных зонах Ж-5 (многоэтажная жилая застройка), а также Ц-1, Ц-2 (общественно-деловая зона). - Прим. ред.). И та коммерческая среда, которая создается в жилом комплексе, капитализирует сам комплекс, выделяет его на фоне просто жилых новостроек в спальном районе. По крайней мере, первые два этажа в жилой новостройке вполне могут стать коммерческими. Да и с точки зрения потенциальных арендаторов офисных площадей такой продукт более дифференцированный: там и бытовые услуги для жителей прилегающих домов, и места возможного приложения их труда.

Но нужно помнить, что успех такой модели размещения офисов зависит от локации объекта. Доля коммерческих площадей будет выше в районах деловой активности (центр города либо локальные "точки притяжения"). А если это еще и сопряжено с грамотно организованным общественным пространством, такой проект будет выгодно выделяться на рынке, привлекать внимание покупателей и повышать спрос на жилые площади.

- В начале пандемии высказывались прогнозы, что в связи с переходом бизнеса на "удаленку" офисы скоро станут не нужны. В таком случае - какие компании смогут легко обойтись без офиса, а каким все равно придется его приобретать или арендовать, пусть и по высокой цене?

- Я пока склоняюсь к мысли, что "удаленка" снижает производительность и эффективность работы. Какие-то функции могут быть переведены в онлайн, но основной рабочий процесс, логистика внутри компании выстраивается и работает эффективнее, когда сотрудники присутствуют в офисе, могут общаться, нет проблем оперативно собрать команду для решения тех или иных задач.

Мой прогноз: крупные компании в любом случае не откажутся от офисных помещений, хотя и в их штате есть сотрудники, которым удобнее работать онлайн. Полностью отказаться от офисов, скорее всего, смогут продающие подразделения, привязанные к клиентам, доставляющие услуги на дом или дистанционно.

Беседовал Евгений СУСОРОВ