Квартирная антиутопия

Кому ЖСК строить и жить помогает?

В последнее время Екатеринбург переживает бум стройкооперации - около 70% новостроек реализуется через ЖСК. Кооператив - один из самых дешевых способов покупки жилья, но при этом и наиболее рискованный. Об этом в интервью "Уралинформбюро" рассказала член коллегии Адвокатской палаты Свердловской области Инна Сурова.

- Инна Владимировна, давайте проясним, чем отличается строительство в ЖСК от покупки квартиры в "долевку"?

-  ЖСК появились еще в советские времена. Тогда люди объединялись в кооперативы для строительства конкретного жилья. Скидывались деньгами, на них закупались строительные материалы, нанимались строители. Из членов кооператива выбиралось правление, которое отвечало за расход средств и отчитывались перед другими пайщиками. Согласитесь, раньше люди были честнее и действительно что-то строили сообща.

ЖСК сейчас - это наиболее распространенная в России схема возведения жилья, в обход закона о долевом строительстве. Практически за всеми ЖСК стоит фирма-застройщик, для которой кооператив - это фактически отдел продаж.

- Почему это выгодно застройщикам?

- При долевом строительстве одной из сторон договора является фирма-застройщик. Поскольку это юридическое лицо, прибыль, полученная по договору об инвестировании в  строительство, подлежит соответствующему налогообложению. В отличие от "долевки" кооперативы - некоммерческие организации. Формально паевые взносы членов - не прибыль ЖСК, поэтому к кооперативам применяется совершенно иная система налогообложения, которая очень выгодна застройщикам.

Кроме того, члены ЖСК менее защищены, чем участники классической "долевки". При заключении договора долевого участия инвестор получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем он может отстоять свои права через суд в соответствии с ГК РФ. По закону о защите прав потребителя и ФЗ "О долевом строительстве", исключены ситуации с двойными продажами одного и того же объекта, ведь договор зарегистрирован в Росреестре.

Члены кооператива несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

- Почему же столь много желающих вступить в ЖСК?

- Зачастую вступающие в кооператив не осознают реального положения дел и не понимают собственной уязвимости. Проблемы могут начаться буквально с заключения договора о внесении паевого взноса. Он не содержит стандартных условий об ответственности кооператива перед пайщиком за нарушение сроков строительства, там отсутствует информация об извещении пайщика о существенных изменениях условий договора (таких как окончательный метраж помещения, порядок оплаты, порядок замены стороны в договоре, срок возврата денежных средств).

Если в договорах долевого участия прописана стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, и последний может быть спокоен, что ему не придется доплачивать в ходе строительства дополнительные средства, то в ЖСК фиксированная цена невозможна. Даже если она прописана в договоре, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается ввиду того, что происходит замена понятий – "цена за метр квадратный" на "целевой паевой взнос", который пайщики ОБЯЗАНЫ оплачивать.

Очень часто застройщики используют такую схему - при вступлении в кооператив будущему пайщику предлагается написать заявление о том, что голосование по всем вопросам он доверяет председателю кооператива, таким образом буквально самоустраняясь от всех дел ЖСК. Граждане не осознают, что фактически оказываются бесправными и полностью отдаются на милость правлению кооператива, которое решает, куда и сколько средств пайщиков направить, оно также может исключить или принять члена кооператива. А у пайщиков практически нет никакой возможности потребовать у правления достоверного отчета о его деятельности.

- Какими законодательными нормами в настоящее время регулируются взаимоотношения в кооперативе?

- В  законодательстве, регулирующем организацию и деятельность кооперативов, есть серьезные пробелы. Регулируются правовые отношения в ЖСК Гражданским кодексом РФ 1994 года, который предусматривает создание лишь двух видов кооперативов: производственных и потребительских. Но фактически законодательство "пустое", некоторые нормативные акты дошли до нас еще с советских времен. В настоящее время они неактуальны.

Несмотря на все попытки законодателей прописать надлежащий образ поведения участников ЖСК, сама демократическая основа добровольного объединения граждан мешает нормативно закрепить все моменты. Основные нормы и правила для кооператива устанавливаются учредителями при его создании в Уставе. Граждане, вступающие в кооператив, в одностороннем порядке присоединяются к установленным Уставом правилам, и, в силу своей безграмотности, практически никогда не интересуются содержанием этого документа.

- Какие "подводные камни" угрожают пайщикам?

- На пайщиков не распространяются те нормы, что для дольщиков, прописанные в федеральном законе № 2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Члены кооператива не подлежат защите по основным нормам гражданского законодательства, в том числе по закону "О правах потребителя".

В частности, они не вправе претендовать на возмещение убытков, требовать взыскание неустойки, требования об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры чаще всего остаются неудовлетворенными. Кроме того, пайщики не имеют права претендовать на компенсацию морального вреда. Однако когда они вступают в кооператив, их никто не предупреждает о бесправии.

Вступая в жилищно-строительный кооператив, пайщик не может требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Указанный в договоре срок чаще всего оказывается ориентировоным.

Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах. Пайщикам остается лишь ждать, когда кооператив сможет завершить строительство. Очень сложно вернуть свои деньги обратно. Только сам кооператив определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные денежные средства

- Несмотря на то, что вы сказали, обманутых дольщиков у нас все же больше, чем обманутых пайщиков. Почему?

- Речь не идет о том, что все учредители кооперативов - мошенники. Просто правление ЖСК чаще всего настолько "узкий кружок" из своих людей, что если будет выгодно - они смогут принять любое решение задним числом и сделать соответствующий документ, по которому человека могут просто "выкинуть" из кооператива.

Возьмем случай из моей практики. В 2011 году семья екатеринбуржцев вступила в кооператив ЖСК "Юг-Центр III". Они внесли 9 миллионов рублей в счет строительства нежилого помещения на первом этаже дома Щорса, 105.

В первом квартале 2013 года, когда объект был сдан, выяснилось, что офис получился больше по метражу, а потому в течение 6 месяцев пайщики должны доплатить за него примерно 2 миллиона рублей. Но случился форс-мажор, еще до окончания строительства один из супругов умирает.

Правление не стало ждать, когда вдова уладит все вопросы с наследством в установленный законом шестимесячный срок и сможет доплатить недостающие деньги, ее и умершего мужа исключили из кооператива. Построенное  помещение заняло аффилированное  ООО "Агентство недвижимости "Юг-Центр", на которое кооператив оформил и право собственности.

Женщина обратилась к нам за помощью. В ходе судебного разбирательства подтвердилось, что на момент исключения супругов из кооператива правление ЖСК знало о смерти пайщика, поэтому действия правления кооператива суд признал злоупотреблением правом.

- Но очевидно ведь, что действия правления противоправны…

- Нам повезло в том, что в судебном заседании подтвердился не только факт того, что правление кооператива, исключая пайщика и совершая сделку с  помещением, изначально знало о том, что пайщик умер, но и была опорочена добросовестность приобретателя спорного помещения, иначе сделку невозможно было признать недействительной. Право на помещение признали бы за агентством недвижимости.

То есть одних только доказательств незаконных действий правления было бы недостаточно для признания сделки со спорным помещением недействительной, поскольку законодатель защищает в данном случае добросовестного приобретателя. Если было бы доказано, что АН "Юг-Центр" не знало, что права на объект имеют другие люди - суд оставил бы собственником именно агентство. Но в том-то и дело, что агентство знало о незаконности исключения в том числе и умершего пайщика.

Выиграй агентство, вдове и другим наследникам только оставалось бы право требования пая – денежных средств. Но, согласитесь, вкладывая деньги в строительство, супруги надеялись получить помещение, а не предоставить кому-то возможность бесплатно попользоваться своими деньгами.

Мы до сих пор судимся с правлением правопреемника ЖСК - сегодня это ГСК "Юг-Центр Паркинг". А пока идут слушания, оно не пустует - его занимают агентство недвижимости и правление кооператива! Арендную плату - а это около 100 тысяч рублей в месяц -  они истинному владельцу помещения не платят. По всей видимости, выселять правление кооператива и агентство недвижимости из занимаемого помещения нам придется в судебном порядке. 

- Можно ли утверждать, что правление ЖСК вольно исключить пайщика  по своему желанию? И как это соотносится с действующим законодательством?

- Вопрос непростой, поскольку все зависит от содержания Устава - от  полномочий органов правления кооператива, наличия подробного описания процедуры доведения информации до пайщиков с указанием конкретных способов ее предоставления, обязательности наличия письменного подтверждения о получении пайщиком соответствующей информации, сроков для проведения ответных действий либо оспаривания действий членом кооператива.

Как правило, кооперативы избегают описания, каким образом до пайщиков доводятся сведения о деятельности кооператива и наступлении событий, связанных с возникновением определенных прав или обязанностей пайщиков. В этой связи риск исключения из кооператива очень велик для неинформированного члена ЖСК.

Никакой "страховки" законодатель для членов ЖСК не предусмотрел, поскольку, подчеркну, кооператив является добровольным объединением граждан, которым предоставлено право самим регулировать свои внутренние отношения, то есть по своим правилам.

При этом существует презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений, и нарушение её недопустимо (ст.10 ГК РФ). То есть законодатель говорит: "действуйте, но разумно - в рамках закона, то есть не нарушая прав друг друга и третьих лиц". Эта норма – хоть какая-то защита для пайщика.

- Можно ли пайщика исключить из кооператива посмертно? И по каким причинам люди вообще могут быть исключены из состава пайщиков?

- "Посмертного исключения" из членов кооператива не бывает. В соответствии с нормами ГК РФ смерть пайщика является самостоятельным основанием для прекращения с ним договора, однако с момента смерти его права по договору автоматически переходят к наследникам. Таким образом, кооператив должен был обязательно ожидать 6 месяцев для определения круга наследников умершего. Но правление ЖСК "Юг-Центр III" не стало дожидаться этого срока, так как был свой "интерес" в использовании  построенного помещения.

- Можно ли исключенному из членов кооператива по суду восстановить свои права?

- Необходимо отметить, что  у членов ЖСК не совсем обычные правоотношения с кооперативом - они двойственные. То есть они состоят из корпоративных и имущественных правоотношений. Корпоративные – это само членство в кооперативе и предусмотренные Уставом кооператива права и обязанности, а имущественные – это право на пай, то есть право требовать от кооператива передачи построенного помещения.

В случае неисполнения кооперативом своей обязанности возврат денежных средств может быть затруднителен, так как все деньги,  скорее всего, уже перечислены фирме-застройщику. Процедура возврата усложняется проведением общего собрания, утверждением финансового отчета за прошедший год и выделением средств для возврата выходящему из кооператива пайщику из вновь поступаемых, то есть из тех средств, которые принесут в кооператив будущие пайщики.

Восстановить права на помещение, которое было передано другому лицу и зарегистрировано на него, почти невозможно. Пайщик может требовать от кооператива внесенные им суммы паевого взноса. Процедура возврата этих денежных средств зависит от того, каким образом она описана в Уставе кооператива - сроки, принятие необходимых решений органами управления кооператива, а самое главное – наличие денежных средств у ЖСК, которых может и не быть.

- Реально ли отказаться от правил, навязываемых кооперативом, например, не передавать свой голос председателю правления?

- Передача председателю ЖСК право своего голоса на общем собрании – дело каждого из вступающих в члены кооператива. Но традиционно граждане не "заморачиваются" на этот счет, поскольку им говорится, что иначе они будут вызываться на каждое собрание членов кооператива. Такая перспектива потери времени и подталкивает позволить голосовать за себя председателю кооператива.

Беседовала Мария КОМИНА