АрхитЕбург "Уралинформбюро" с Михаилом Хорьковым
"Дешевая ипотека плодит "квартиры-малютки".
Телодвижения государства в сфере жилищного строительства напоминают шутку из фильма "Кин-Дза-Дза" про правительство, живущее на другой планете. Особенно если сравнить месседжи "увеличить объемы сдачи жилья" и "снизить цены на квадрат" с реальными потребностями рынка недвижимости в регионах России.
Эти потребности (как и ключевые риски) были озвучены на Шестом Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), прошедшем в онлайн-формате.
В роли модератора одной из площадок саммита выступил председатель комитета по аналитике РГУД, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Корреспондент "Уралинформбюро" встретился с ним, чтобы услышать прогноз развития строительного рынка в современных условиях.
Фото: страница Михаила Хорькова в Facebook
- 2020 год для многих отраслей экономики, в том числе и для девелоперов, выдался "апокалиптическим" из-за пандемии COVID-19. Насколько сильно, на ваш взгляд, ситуация переформатировала рынок недвижимости?
- Я не думаю, что пандемия радикально изменила рынок недвижимости. Большинство изменений, что называется, технические. Но бесспорно - коронавирус усилил некоторые ранее существовавшие тренды. Например, переход офисных сотрудников на удаленную работу. Такой вид работы существовал всегда, хотя и не во всех сферах деятельности. А пандемия доказала, что "удаленка" возможна практически во всех сферах. Потому появляется много прогнозов, что офисные работники теперь вообще не вернутся в бизнес-центры.
Я уже говорил ранее, что наши квартиры для постоянной удаленной работы не приспособлены. Тем не менее, часть представителей бизнеса сейчас могут принять решение сжать свои офисные пространства и перевести работников на удаленный режим. Правда, эффективность такой модели подтвердится не для всех и нескоро. Через год-два, не раньше.
- На саммите, среди прочих вопросов, поднималась тема квартир-маломерок, ставших популярными среди потенциальных покупателей из-за падения доходов. Говорилось о чуть ли не 40-50% таких квартир в общем объеме предложения в новостройках. Можно сказать, что этот тренд – прямое следствие "коронавирусного" кризиса?
- Нет, это все началось гораздо раньше. У нас доля компактного малогабаритного жилья росла на протяжении последних 10 лет. Год-два назад этот тренд начал потихоньку тормозиться, рынок стал разворачиваться в сторону "семейных" форматов жилья. А сейчас, на фоне экономической стагнации, малогабаритные квартиры опять могут стать востребованными из-за "сжимающихся" доходов граждан.
Увлечение "квартирами-малютками" в очень близкой перспективе грозит упрощением структуры рынка. И не только в плане метража, но и из-за использования более дешевых фасадов и отказа застройщиков от сложных технических решений.
А государство, к сожалению, этому упрощению сейчас способствует – в том числе снижая ипотечные ставки и вовлекая в рынок людей с невысокими доходами. Кроме того, спрос на компактное жилье поддерживается за счет материнского капитала, который сегодня "расширили" на семьи с первенцами. К чему это приведет? К тому, что люди начнут покупать квартиры-маломерки "про запас", с расчетом поселить там ребенка, когда он вырастет и поступит в вуз. А пока квартира "простаивает", ее можно сдавать в аренду и оплачивать ипотеку.
Еще один "симптом" упрощения рынка – рост числа покупателей, решающих свои "первичные" вопросы. Проще говоря, тех людей, которым на момент покупки жилья негде жить. Выбирая между "двушкой" в хрущевке за два миллиона рублей и студией в новостройке за полтора миллиона, они выберут студию.
"Первичка" - гибкий рынок и подстраивается под любой спрос. Проиграть сегодня может категория покупателей, желающих улучшить жилищные условия. Льготная ипотека им также доступна, но для выхода на рынок им нужны "качественные" стимулы и широкий выбор современного жилья во всех районах. Но девелоперы сегодня видят, что простой продукт эконом-класса продается лучше, так как льготная ипотека стимулирует спрос прежде всего на него. Поэтому многие разворачивают свое предложение в сторону более простых проектов.
Сегодня практически 40% всего строящегося жилья в России сконцентрировано в четырех регионах - Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Соответственно, те деньги, которые выделяются государством на поддержку рынка, в основном оседают в этих территориях. А "пригородный рынок" столиц во многом формируют приезжие покупатели. Они мыслят не качеством места, где расположен жилой комплекс, а суммой денег в кармане.
Девелоперы этот запрос отрабатывают, и возникают целые районы, на которые страшно смотреть. Например, в Ленинградской области средняя площадь строящегося жилья – всего 38 квадратных метров. По сути, регион сейчас формирует себе "перевалочную базу" для покупателей из разряда "приехал, прожил несколько лет и уехал". С точки зрения развития территории это как минимум спорный подход со стороны местных властей.
- И что с этим всем делать, по-вашему?
- Разумный выход только один: пересматривать ориентиры национального проекта, не просто сдвигая сроки исполнения этой задачи (с 2024 на 2030 год – прим.ред.), а корректируя его радикально, отказываясь от запрограммированной цели "уложиться в показатели". Не просто "раскидать" 120 миллионов квадратных метров по региону, а изучить ситуацию в конкретном регионе, сформулировать, какого жилья и в каких объемах не хватает на этой территории, каковы размеры аварийного и ветхого жилфонда. После чего сформировать стратегию развития конкретного города и региона, "снизу вверх", а не как сейчас, "сверху вниз".
- А в регионах вообще есть специалисты, институты, способные разработать такую стратегию и убедить чиновников ее принять и применить к реализации?
- У нас таких специалистов и институтов много. А вот политиков, способных озвучить отличную от официальной точку зрения, практически не осталось. А такое решение всегда политическое.
Беседовал Евгений СУСОРОВ