КРТ замедленного действия

Взлетит или нет?

Несмотря на сложную экономическую обстановку, администрация Екатеринбурга не заморозила планы по комплексному развитию застроенных городских территорий (КРТ). Но аукционы по двум из трех площадок на Уралмаше и Эльмаше предполагается провести не в марте, а в апреле.

Список возможных участников пока не определен. Как сообщили в мэрии, прием заявок стартует после официального объявления о начале торгов на сайте горадминистрации.

А что девелоперы, готовы ли они входить в проекты с учетом новых экономических условий? "Уралинформбюро" выслушало мнения участников и экспертов рынка.

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников:

- Заявляться на КРТ или нет – это, на мой взгляд, вопрос в первую очередь мировоззренческий. Есть инвесторы, которые верят, что этот кризис не станет затяжным, что мы, так или иначе, увидим какой-то отскок в краткосрочном периоде. А есть пессимисты, не особо верящие, что отрасль сможет долгое время провести в стрессовых условиях. Первая группа будет рассматривать эти аукционы, а вторая, очевидно, воздержится.

Практика ковидного периода подтвердила, казалось бы, общеизвестный факт: успех развития рынка жилой недвижимости, как любого другого открытого рынка, зависит от потребительской активности. И субсидированная ставка ипотеки стала абсолютным хитом, более того – возможно, самой успешной мерой поддержки экономики из принятых за все время существования новой России. Она дала очень серьезный толчок для развития не только строительства, но и всех десятков смежных отраслей.

Сегодня новые параметры льготной ипотеки объявлены. Они, конечно, существенно консервативнее, чем то, что было. Мы рассчитываем, что ставка рефинансирования Центрального банка, а вместе ней ставки проектного финансирования и льготной ипотеки, продолжат снижение до доковидного уровня. Это главное и, по большому счету, единственное, что отрасли необходимо. Все остальное будет сбалансировано с течением времени, так или иначе.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:


Фото предоставлено Михаилом Хорьковым

- Девелоперский бизнес без рисков не существует. Сроки реализации проектов могут быть очень долгими, сопряженными с риском прохождения через длительные кризисные периоды. А процедуры, связанные с КРТ, как раз и рассчитаны на длительный период реализации – пять, десять лет, в зависимости от масштабов территории.

Поэтому не исключаю, что интерес к таким аукционам со стороны инвесторов будет, хотя текущие проекты они, скорее всего, предпочтут отложить. Крупные компании всегда мыслят горизонтами не одного-трех лет, а гораздо более долгими. Нет смысла "падать раньше выстрела", откладывать аукционы до лучших времен, по крайней мере, пока нет фактической реакции со стороны покупателей. Вот если случится неудача с аукционом, тогда можно будет делать выводы, определять стратегию действий администрации.

Вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Андрей Бриль:

- То, что текущая экономическая ситуация довольно сложная, это факт. Тем не менее, жизнь не остановилась и не должна останавливаться. Поэтому то, что администрация Екатеринбурга планирует проводить аукцион по КРТ, это абсолютно правильное действие.

Сейчас в условиях, когда очень трудно что-то прогнозировать, надо действовать по ситуации и обстановке, смотреть и пробовать. Поэтому надо выполнять конкретные практические действия – проводить аукционы, смотреть, что будет происходить, каким будет состав участников, какие условия они выдвинут. Это позволит дать более-менее объективную оценку того, как выглядит текущая ситуация и как ее прогнозируют частные застройщики.

Генеральный директор компании "УГМК-Застройщик" Евгений Мордовин:

- Сегодня одной из приоритетных задач органов власти всех уровней остается сохранение высоких темпов строительства и ввода нового жилья, несмотря на экономическую конъюнктуру.

В прошлом году темпы ввода были рекордными – более 1,5 миллиона квадратных метров в Екатеринбурге и 92,6 миллиона квадратных метров по всей стране. В этом году серьезного снижения темпов не будет, поскольку завершаются объекты, строительство которых началось в 2019-2021 годах. И проекты КРТ могут выступить инструментом повышения темпов ввода в последующие несколько лет.

Что касается инвестиционной привлекательности проектов КРТ для застройщиков – на данный момент прямые механизмы ее повышения на рынке отсутствуют. Есть только косвенные, в том числе сохранения действия программы льготной ипотеки, а также планируемые меры господдержки отрасли: отмена повторных экспертиз при внесении корректировок в проекты, обязательности действия ряда СНиПов и ГОСТов и так далее.

Что было бы интересно для инвестора в рамках КРТ? Во-первых, сокращение сроков начала строительных работ, а также проводимых общественных обсуждений при утверждении градостроительной документации, вносимых изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки. Сейчас застройщик не может быстро вступить в такой проект, потому что не является собственником земельного участка. Нужно ждать получения права на его застройку. В случае КРТ застроенных территорий компания-участник должна произвести снос ветхого жилого фонда, обеспечить расселение жителей, подготовить площадку под строительство.

Во-вторых, мерами, стимулирующими инвестора, могут стать снижение процентной ставки по проектному финансированию и внедрение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов (на чем девелоперы настаивают еще с 2019 года), чтобы инвестиции возвращались быстрее и могли быть сразу же использованы для дополнительного ускорения реализации этого же проекта КРТ или для других проектов застройщика.

В ближайшем будущем мы планируем приступить к застройке спортивно-туристического комплекса "Шерегеш" в Кемеровской области. Здесь, на двух участках общей площадью в 424 гектара мы возведем 600 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости в течение следующих 20 лет. Данный проект будет реализован в рамках КРТ. Однако у него есть своя специфика, повышающая инвестиционную привлекательность: ускоренные процедуры начала работ и отсутствие необходимости расселять имеющийся жилой фонд.

Беседовал Евгений СУСОРОВ