Бизнес-центр-2022: курс на малый бизнес?

И офисы-трансформеры.

В начале мая консалтинговая компания CBRE, ведущая анализ рынка недвижимости, озвучила тревожный прогноз: инвестиции в строительство бизнес-центров в России в 2022 году не превысят 100 миллиардов рублей. Чем это грозит рынку офисной недвижимости?

Для Екатеринбурга этот вопрос отнюдь не философский. Столица Урала славится хорошо развитой офисной инфраструктурой: на ее территории, по данным ЦИАН, расположено 327 бизнес-центров разного калибра. А вот офисы классов А и В (самые престижные, комфортные и дорогостоящие) есть только в 86 объектах, причем лишь 39 из них — здания, которые изначально проектировались как бизнес-центры. Остальные площадки размещены в торговых центрах, промзоне, старинных особняках, научных институтах советской постройки и на территории жилых комплексов.

По словам замдиректора компании "ХОД Консалтинг" Константина Октаева, вывод новых офисных проектов на рынок города не осуществляется уже достаточно давно.

"Рынок качественно не развивается уже на протяжении лет восьми, - рассказал Октаев "Уралинформбюро". - Те объекты, которые сдавались на протяжении последних лет, сегодня относятся к классу морально устаревших, а те, что были сданы в строй относительно недавно, в основном заняты крупными госкомпаниями. Крупные компании, нуждающиеся в новых офисных площадях, предпочитают не искать на рынке что-то готовое, они строят офисники «под себя», а избыточные площади сдают в аренду. Если в конце 2021 года еще мог найтись инвестор для таких проектов, просто по причине дефицита новых офисных площадей, то сегодня в условиях, когда малый бизнес не планирует расширение, придерживаясь стратегии сохранения и сбережения существующих активов, а крупный бизнес закрывает убыточные или непрофильные направления, говорить о потенциальном спросе на дополнительные офисные площади не приходится".

Со спросом на существующие площади тоже не все просто. Чтобы в этом убедиться, достаточно ознакомиться с базой данных недвижимости ЦИАН. Из 858 объявлений о сдаче в аренду офисных помещений 78 висят без ответа от двух и более недель.

Только 178 объявлений касаются офисов классов А и В, причем в очень узком круге бизнес-центров, сосредоточенных в основном в центре города. Арендный ценник в этом сегменте весьма кусачий: от 120 тысяч до 4,5 миллиона рублей в месяц, хотя встречаются и более демократичные расценки, например, всего 7 тысяч рублей в месяц за право занимать клетушку площадью 9 "квадратов". Неудивительно, что отвечать на такие объявления потенциальные арендаторы не спешат.

Не грозит ли Екатеринбургу при таком раскладе полная "заморозка" строительства новых офисников, которые из-за дороговизны аренды будут стоять пустыми после сдачи в строй?

"Многие аналитики достаточно пессимистично смотрят на сложившуюся ситуацию, хотя в полной мере мы не можем оценить степень и вектор ее развития. Какие-то проекты, безусловно, будут заморожены, - предположил в беседе с "Уралинформбюро" член Совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, генеральный директор группы компаний "Априори" Сергей Козлов. - Но "будут стоять пустыми" - это какие-то панические заявления. Рынок адаптируется быстрее, чем мы успеем испугаться".

По мнению эксперта, офисное строительство в сложивших условиях может переориентироваться на "прикладные" бизнесы: склады, мастерские, производственные цепочки в агросекторе. Может упасть спрос на офисы, стрит-ритейл и торговые центры, но это процессы временные, уверен Сергей Козлов.

"Те же иностранные инвестиции вернуться, либо их источник поменяет географию: они теперь будут не западные, а восточные: Индия, Турция, арабские страны, Китай", - предполагает представитель СОСПП.

Судя по всему, наиболее продвинутые девелоперы уже нашли выход из создавшегося "цуцванга", причем еще до санкций, в разгар пандемии COVID-19. Это организация многофункциональных пространств в зоне жилищного и общественно-делового строительства. Правда, успех такой модели размещения офисов зависит от локации объекта: он должен находиться в районах деловой активности (центр города либо локальные "точки притяжения").

Одно из таких пространств сегодня создается в самом центре уральской столицы. Речь идет о бизнес-квартале "Екатеринбург-Сити", где к 2031 году планируется возвести 346 тысяч квадратных метров недвижимости. 30% площадей придется на квартиры, апартаменты и гостиничные номера, 30% - на офисы, остальные 40% будут отданы под общественные пространства.

Соответствующие планы были озвучены застройщиком год назад, когда никакими санкциями и не пахло, а с арендой офисных площадей особых проблем не было. Но стоит ли пускаться в рискованные игры со строительством офисников в нынешней, весьма непредсказуемой экономической ситуации? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к гендиректору компании "УГМК-Застройщик" Евгению Мордовину.

Евгений Мордовин

"Коммерческую недвижимость сейчас есть смысл строить только в том случае, если точно уверен в ее актуальности и многофункциональности, - пояснил Мордовин. - Если такой уверенности нет, то в сегодняшней ситуации, конечно, лучше взять паузу, посмотреть, что происходит на рынке, проанализировать свой продукт и понять, нужен он или нет. Что касается "УГМК-Застройщик", то мы строим офисы, ориентированные на малый и средний бизнес, в том числе архитектурные бюро, web-студии, студии дизайна, логистические маркетинговые компании и других подобных арендаторов. В этом сегменте значительно больше игроков, он более гибкий, поэтому быстрее подстраивается под новые условия, находит решения для развития и восстанавливается".

По словам руководителя "УГМК-Застройщик", соответствующую стратегию компания приняла еще год назад, когда презентовала проект «Екатеринбург-Сити». Суть ее в строительстве многофункциональных центров в премиальных локациях с универсальными офисами, которые легко трансформировать под задачи и специфику конкретного бизнеса — например, организовать двухуровневый офис, open space, коворкинг, арт-галерею и так далее. Это офисы с высокими потолками, отличным естественным освещением (его обеспечивает система панорамного остекления), переговорными комнатами на этаже и всей необходимой "инфраструктурой для современной жизни": кафе, ресторанами, фитнес-центрами, прогулочными и лаунж-зонами, теплыми подземными паркингами.

Евгений Мордовин, мэр Екатеринбурга Алексей Орлов и председатель Уральского банка Сбербанка Дмитрий Суховерхов дают старт строительству Гастромаркета в "Екатеринбург-Сити". Фото: пресс-служба УГМК

"Все объекты "Екатеринбург-Сити", где есть коммерческие площади, будут создаваться именно в рамках такой концепции, - заверил Евгений Мордовин. - Недавно мы начали строить Гастромаркет, и уже на этапе фундамента 70% офисной части в этом объекте продано. Сейчас проектируем еще один офисный центр в квартале по тем же стандартам. В нем будут универсальные офисы, пространства для занятий спортом, целый этаж займет фуд-холл, а на последних этажах разместятся офис со sky-террасой и многофункциональное пространство под проведение деловых мероприятий, открытых лекций и фуршетов".

Пока доля такого предложения на рынке офисной недвижимости не превышает 5%, но у них хороший потенциал для продажи уже на стадии строительства, в том числе и потому, что компания каждый такой объект старается презентовать целевой аудитории задолго до начала строительства. Таким образом налаживается "обратная связь" с потенциальными арендаторами площадей, формируется понимание, будет ли такой объект востребован на рынке и отвечает ли запросам современного бизнеса, уверен Евгений Мордовин.

Подготовил Евгений СУСОРОВ