Девелоперский "бунт" уйдет в свисток?

Но могут упасть объемы стройки.

Начало 2024 года преподнесло девелоперскому сообществу неприятный сюрприз: ряд крупных банков (Сбер, ВТБ, Альфа-банк) ввели комиссию 10% для застройщиков при оформлении льготной ипотеки. При оплате комиссии, девелопер получает статус "партнера банка", если нет – покупателям квартир в его новостройках ипотека с низкой ставкой не светит.

Банкиры объясняют такой шаг снижением субсидий со стороны государства, компенсирующих разницу между рыночной и льготной стоимостью ипотеки. Мол, льготное кредитование и так снизило доходность "до грани рентабельности", а с сокращением размера бюджетной субсидии им придется затянуть пояса.

"Надо понимать, что с ростом инфляции и ключевой ставки выросли и риски невозврата кредитов, и именно это вынуждает банки вводить такие комиссии для застройщиков", - пояснил "Уралинформбюро" зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. При этом он не готов комментировать изменение финансовой модели льготной ипотеки в конкретных банках.

Девелоперы в ответ пригрозили ростом цен на жилье – поскольку комиссионные затраты неизбежного "приплюсуются" к стоимости квадратного метра. Самые отчаянные и вовсе пообещали устроить бойкот "жадным" банкам. Правда, пока в большинстве случаев это даже не декларация о намерениях, а скорее "декларация о декларации". Так, на сайте компании ПИК недавно появилось объявление, что при ипотеке от Сбербанка и ВТБ кешбэк покупателю зачисляться не будет. При этом на сайтах "пиковских" новостроек, которые возводятся в Екатеринбурге, ВТБ и Сбер по-прежнему числятся в списке аккредитованных банков.

Пока потенциальные покупатели примериваются к новостройкам, застройщики пытаются "отбиться" от банковской комиссии за льготную ипотеку

Согласно данным на портале ЦИАН, сейчас в столице Урала 14 новостроек выставлены на рынок с ипотекой от застройщика, и у 7 из них Сбербанк исчез из "списка друзей". Судя по всему, единой позиции по текущему моменту девелоперы Екатеринбурга не выработали, в Гильдию строителей Урала за разъяснениями не обращались.

"Сейчас ведется диалог с банками, - сообщил генеральный директор компании "УГМК-Застройщик" Евгений Мордовин. - Как застройщикам, так и банкам необходимо выстроить новую финансовую модель, исходя из новых реалий. Снижение доступности ипотеки однозначно приведет к удорожанию квартир - размер компенсаций банкам может быть заложен в стоимость. Конечно, в такой ситуации сильнее всего пострадают покупатели бюджетного сегмента".

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков также сомневается, что девелоперский "бунт на корабле" возымеет серьезные последствия для рынка.

"Это скорее призыв к регулятору (Центробанк. – Прим. ред.) и правительству вмешаться в ситуацию, вернуть рынок в разумные рамки, установить понятные правила игры, - отметил он в беседе с "Уралинформбюро". - "В моменте" компании в течении какого-то периода могут прекратить сотрудничество с крупнейшими банками. Но если речь идет о банках, формирующих 70-80% ипотечного рынка, девелоперы долго без них обойтись не смогут. А когда на рынке спрос активизируется, то выбора уже не будет: либо ты платишь комиссию, либо теряешь в продажах".

Ранее в своем telegram-канале REBURG Хорьков предположил: "Если ситуация не поменяется, продавцы заложат эту комиссию в цены и квартиры одномоментно подорожают на 5%". Но причина отнюдь не в жадности девелоперов и желании любой ценой "половить рыбку в мутной воде".

Расходы на выплату комиссии могут на некоторых территориях привести к полной заморозке проектов

"Расходы на эти комиссии не заложены в бюджет конкретных проектов, а суммы там немаленькие, - поясняет он. - Когда девелопер согласовывал проект с банком, получал проектное финансирование, у него были утверждены определенные объемы расходов. И им, по сути, сейчас надо деньги на выплату комиссии где-то найти. И еще один момент: как быть с будущими проектами? По ним рентабельность может быть совершено иной, нежели по уже реализуемым. И это только на крупных рынках. А в городах второго-третьего эшелона, где рентабельность вообще на грани, дополнительные расходы приведут к полной заморозке проектов".

Впрочем, увеличение цены "квадрата" - не единственное, что ждет рынок недвижимости в случае, если требование "досубсидирования" ипотечных кредитов из кармана застройщика станет общепринятой практикой, уверен президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

"Увеличение цены приведет к еще бо́льшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства, - уверен он. - По данным из открытых источников, объем ввода многоквартирных домов и без того в текущем году планируется на 20% ниже, чем в 2023-м. Сегодня снижение рентабельности на 6-7% является критичным, если не фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков".

Стоит отметить, "комиссионной" инициативой ряда банкиров встревожены не только застройщики. Как предположил Евгений Болотин, она может "не очень понравиться Банку России и ФАС". Так, на днях Центробанк предложил оператору льготных ипотечных программ ДОМ.РФ расширить лимиты по выдаче льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии для девелоперов. А банк ДОМ.РФ заверил, что не взимает комиссии за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм.

"Как заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, достижение сбалансированного устойчивого роста экономики возможно только при снижении инфляции и себестоимости производства посредством инструмента сохранения длительного периода высоких ставок. Следовательно, никакие заявления компаний о разрыве отношений с банками не приведут к изменению денежно-кредитной политики ЦБ РФ", - уверена председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок.

По ее словам, увеличение ипотечных ставок и отказ ряда застройщиков от навязанного им "досубсидирования" с большой долей вероятности скажется на объемах стройки и охладит покупательский спрос. Скорее всего, в текущем году на рынок выйдет меньшее количество новых проектов.

Впрочем, у комиссионной "медали" может оказаться не только мрачная сторона: уменьшение объемов стройки остановит рост цен на стройматералы и способствует снижению инфляции на рынке, что, в свою очередь, скажется на себестоимости строящегося жилья, полагает Татьяна Деменок.

"Цена квадратного метра уже выросла на величину комиссии у тех застройщиков, кто решил субсидировать ставку, - отмечает она. - Но если говорить в целом о сумме за квартиру, это небольшое удорожание – от 300 тысяч до 600 тысяч рублей. С учетом того, что цены на квартиры существенно выросли в прошлом году и спрос продолжался, увеличение ипотечных ставок "охладило" рынок недвижимости. Поэтому субсидирование и сохранение ипотечных ставок на уровне прошлых периодов позволит застройщикам, не увеличивая темпы продаж, сохранить объемы реализации. Те же застройщики, которые откажутся сотрудничать с банками, возможно, предложат свои ипотечные программы. Но таких не может быть много, поскольку "длинных денег" сегодня в достаточном количестве нет даже у банков".

Евгений СУСОРОВ