В ипотеке все спокойно
Россия - это вам не США.
На фоне стагнирующей российской экономики несколько удивительно выглядит ипотека, вновь активно набирающая обороты. И хотя рынок недвижимости вряд ли будет в ближайшем будущем показывать 40% темпы, как это было в прошлом году, рост на четверть более чем реален. Это подсказывают итоги первого квартала. Если в январе-марте 2012 года банки выдали более триллиона рублей жилищных кредитов, то в 2013 как минимум 1,2 триллиона.
Пугающее затишье
"Очевидно, рынок ипотечного кредитования в 2012 году прошел свою точку насыщения, и теперь мы будем наблюдать лишь умеренный рост", - считает управляющий Уральского филиала ВТБ24 Сергей Кульпин.
Рынок не реагирует на небольшой рост ставок, хотя последнее можно скорее назвать корректировкой стратегий конкретных банков. Таким образом финансовые институты регулируют длину кредитных займов. Теперь зачастую взять кредит на максимальный срок выгоднее, чем на короткий. При этом средняя ставка по-прежнему выглядит весьма убийственной – почти 13% годовых. В более выгодном положении находятся те, кто берет кредит на улучшение жилищных условий. В этом случае заемщик чаще всего может сразу внести до 70% от цены новой квартиры и рассчитывать на ставку чуть выше ставки рефинансирования, которая на 1 июня составляла 8,25%.
Потенциальных ипотечных заемщиков больше озадачивают практически застывшие цены на саму недвижимость. По последним данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, рост цен с начала 2013 года не превысил 1%. И в ближайшей перспективе его не ожидается. Данную ситуацию одни могут расценить как сигнал к немедленной покупке, пока не подорожало. Других, начитавшихся про массовые ипотечные банкротства в Америке, это наоборот пугает – а вдруг цены начнут быстро падать.
Аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили отмечает среди основных причин "затишья" помимо высокого объема предложения еще и предшествовавший рост цен, а также ухудшение условий ипотеки. Пока что предложение квартир в Екатеринбурге растет быстрее спроса. Сейчас в базе данных УПН через агентства недвижимости собственниками выставлено более 9 тысяч квартир - на треть больше, чем в начале года. При этом сохраняется рост спроса на новостройки, цены на которые, по мнению специалистов, в недалеком будущем могут начать падать.
Основным сегментом ипотеки остаются квартиры экономкласса. По словам директора агентства недвижимости компании "Атомстройкомплекс" Юлии Луканиной, доля ипотечных квартир в нем может достигать 40-50 %. Причем речь идет, в первую очередь, о новостройках, которые выглядят привлекательнее для покупателя с инвестиционной точки зрения и представляют собой более ликвидный залог для банка. "Сегодня банки кредитуют не только долевку, но и участников жилищно-строительных кооперативов. И это одна из основных тенденций развития современного рынка ипотеки", - считает Юлия Луканина.
В борьбе за клиентов некоторые банки вновь оперируют нулевым первоначальным взносом, как в предкризисные годы. Как показало исследование АИЖК и "ГФК Русь", если в 2010 году доля кредитов без первоначального взноса в банковских портфелях составляла всего 1%, то в 2012-м она выросла до 9%. Эксперты выражают опасение, что их реальная доля может быть еще выше: часть клиентов могли сделать первоначальный взнос за счет кредита, взятого в другом банке. По словам Сергея Кульпина, основные игроки в большинстве своем все же держат первоначальный взнос на уровне 10%. "Это - комфортная ставка залога, общепринятая в мировой практике", - уверен он.
Повышают банки привлекательность ипотечных кредитов и за счет снижения уровня требований к заемщику и упрощения процедуры рассмотрения заявок. Например, некоторые из них дают на покупку недвижимости деньги без официального подтверждения дохода. Безусловно, если не брать в расчет высокую процентную ставку, ипотека за последние 5 лет стала гораздо доступнее.
Однако екатеринбургские агентства недвижимости нынешняя ситуация на рынке уже настораживает. "Если сейчас мы еще работаем по акциям, ипотеке с государственной поддержкой, то во второй половине года не знаем, чего ожидать. Прогнозы по процентным ставкам – неутешительные, к сожалению, ставки растут", - заметил один из экспертов в беседе с "Уралинформбюро".
Непугающие долги
При всем при том качество ипотечного портфеля банков не снижается. При росте абсолютных цифр накопленной задолженности покупателей жилья в процентном отношении она остается на более чем приемлемом, с точки зрения самих банкиров, уровне – менее 3%. Аналитики ожидают, что по итогам мая 2013 года просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам в России превысит 28,3 миллиарда рублей. Это всего на 9,6% выше уровня 2012 года (на Уральский федеральный округ приходится около 3 миллиардов рублей долгов). При этом кредитов банки выдали в денежном выражении на 25% больше, чем в минувшем году.
По мнению Сергея Кульпина, в большей степени просроченная задолженность носит технический характер. Имеющиеся же серьезные неплатежи со стороны заемщиков – это отголоски кризиса 2008 года. С выданными в последние два-три года кредитами проблем нет.
Как показывают все те же исследования АИЖК и "ГФК Русь", 40% заемщиков гасят ипотеку досрочно и только у 3% опрошенных возникли серьезные проблемы с выплатами по кредиту. Но растущая закредитованность россиян налицо. Почти треть опрошенных признались, что помимо ипотеки у них есть и другие кредиты.
Портрет среднего заемщика год от года меняется. До кризиса 2008 года нередко можно было встретить россиян, покупавших на ипотечные деньги вторую и третью квартиры, рассматривая это как выгодные инвестиции в будущее. Тогда подобного рода спекулятивным сделкам способствовали как рост экономики, так и "разогрев" цен на недвижимость. Сегодня, по признанию С.Кульпина, такие заемщики практически не встречаются. В основной массе в банк идут те, кто покупает свою первую квартиру либо решил поменять имеющуюся на лучшую.
В итоге изменилось и отношение заемщика к кредиту – терять единственное жилье никто не хочет. Хотя в подобном случае российское законодательство теоретически не позволит банку оставить должника на улице. На практике же, в частности на интернет-форумах, можно встретить обсуждение грустных случаев из жизни бывших клиентов крупнейшего в России ипотечного оператора, действовавшего в том числе и на Урале.
И все же в России выселения кредитных должников пока нельзя назвать массовыми. Они не идут ни в какое сравнение с тем, что было в Соединенных Штатах несколько лет назад. Скорее это можно назвать единичными случаями.
"Суд – это все же экстремальный вариант решения проблемы, к тому же требующий сил и ресурсов. Кроме того любое выселение несет в себе социальную нагрузку и негативно сказывается на имидже банка, - отмечает представитель ВТБ24. - Мы предпочитаем решать вопросы со своими клиентами мирным путем. Например, банк может реструктурировать долг или выкупить квартиру. Дело доходит до суда, только если клиент не идет на контакт и отказывается обсуждать возможные варианты погашения задолженности".
Одним из вариантов снижения рисков как для банков, так и для их клиентов эксперты называют страхование финансовых рисков, ссылаясь на то, что на Западе этот механизм работает эффективно. В этом случае, если в какой-то момент заемщик становится неплатежеспособным, остаток долга банку за него выплачивает страховая компания. Сейчас в Минфине РФ готовится законопроект, по которому к 2018 году страхование рисков заемщика могут сделать обязательным для всех банков.
Однако банкиры считают, что в случае принятия такого закона пострадают в первую очередь именно заемщики – это может обернуться ужесточением требований к ним со стороны финансовых учреждений. Кроме того, такая страховка приведет к удорожанию самого кредита.
Кстати, банкиры не перестают сетовать на низкий уровень финансовой грамотности клиентов. Большинство ипотечных заемщиков не представляют до конца всех последствий собственного дефолта по кредиту. Только 39% из опрошенных знают, что, если средств от продажи заложенной квартиры не хватит для погашения кредита, должник обязан погасить остаток за счет другого своего имущества.
Квартира после дефолта
Постепенно в России начинает формироваться рынок недвижимости, находящейся в залоге у банков. По данным исследования Финансового университета при правительстве РФ, около 12% заемщиков обращаются в банки с просьбой о получении разрешения на продажу такого жилья.
Не всегда это связано с невозможностью выплатить кредит – часто заемщики меняют меньшую ипотечную квартиру на большую, доплачивая разницу в стоимости или увеличивая объем кредита. Банки, как правило, идут навстречу таким клиентам, и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.
Самое простое для финорганизации - найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Однако приобретателей пугает такая схема, поскольку до момента регистрации сделки купли-продажи нужно отдать существенную сумму для закрытия кредита и вывода ипотечной квартиры из-под залога. Продавец же, воспользовавшись деньгами для погашения своего кредита, может вдруг отказаться от продажи квартиры и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца возвратить деньги покупателю, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу. Да и суды, бывает, затягиваются на годы.
Наилучший способ реализации заложенной квартиры - найти покупателя, который сам собирается взять ипотеку. Особенно хорошо, если сумма первоначального взноса, которую собирается внести покупатель, примерно равна остатку по кредиту. В таком случае фактически происходит замена заемщика и залогодателя. При этом квартира уже прошла оценку и не вызывает у специалистов банка никаких сомнений - кредитные организации даже идут на существенное снижение ставки, вплоть до уровня ставки рефинансирования. Проблемы возникнут только в том случае, если сомнения у банка вызовет новый заемщик-покупатель.
Однако сэкономить на покупке такой квартиры вряд ли удастся, ведь большинство продающихся из-под залога квартир в России не являются дефолтными. Чего не скажешь про иностранную недвижимость. К примеру, в Испании, наиболее пострадавшей от кризиса, покупка залогового жилья является выгодной сделкой. Согласно данным официального Бюллетеня Банка Испании, по состоянию на март 2013 года население этой страны только по ипотечным кредитам задолжало финансовым организациям 633 миллиарда евро. В 2012 году более 39 тысяч испанских семей потеряли свои квартиры из-за невозможности расплачиваться по ипотечным кредитам.
Чтобы покрыть задолженности по кредитам, зарубежные банки предпочитают избавляться от непрофильных активов. Они выставляют на продажу по цене значительно ниже рыночной как дешевые квартиры, так и виллы на первой-второй линии у моря. Подобная недвижимость пользуется большим спросом у иностранных покупателей, в том числе и из России. Приобретая залоговые объекты, они тем самым выигрывают в цене до 70% от первоначальной стоимости! Некоторые покупают оптом несколько объектов, чтобы потом сдавать их в аренду или постепенно распродать, но уже по более высокой цене.
Домик в ипотеку
Российский рынок ипотечного кредитования, по мнению Сергея Кульпина, в последующие годы будет развиваться в первую очередь в таких сегментах как экономжилье, таунхаусы и коттеджные поселки.
"Интерес к малоэтажному жилью растет по всей России. К примеру, в 2012 году в Белгородской области порядка 90% всего построенного жилья было именно таким. На Урале застройщики все активнее начинают осваивать данный рынок, но процесс пока достаточно хаотичный, не решены основные инфраструктурные вопросы. Кроме того, многие коттеджные поселки расположены слишком далеко от города", - посетовал управляющий Уральского филиала ВТБ24.
Мария БАШМАКОВА, Евгений КАЛУГИН