"Сдающийся" Екатеринбург

Или Куда девать "деловые" квадраты?

Усиливающаяся инфляция и падающий рубль нанесли удар по российскому бизнесмену. Предприниматели массово "снимаются" с якоря и уплывают с насиженных мест. На рынке аренды торговой и офисной недвижимости образуется все больше пустующих "квадратов".

Как рассказал корреспонденту "Уралинформбюро" аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев, говорить о кризисе офисной аренды в Екатеринбурге пока рано. Освобождают арендные площади по большей части предприниматели, решившие "свернуть" бизнес.

Большинство компаний все же предпочитает оставаться на месте, а не гнаться за низкими ставками. "Так как переезд - дорогостоящее мероприятие и сводит практически на нет весь выигрыш от "перемены мест" для ИП. Тем более что для некоторых компаний отъезд из определенного места может означать потерю части клиентов", - отметил он.

Намного логичнее для арендатора, считает К.Октаев, будет поход к собственнику с просьбой о скидке - большинство УК идут на уступки. По словам аналитика, сейчас плату за аренду в деловых центрах могут снизить от 5 до 10%. Кроме того, разумные управляющие предлагают более выгодный график платежа для своих клиентов, а также другие программы лояльности.

Однако отрицательная динамика все же есть. По итогам четвертого квартала 2014 года уровень вакантных офисных площадей в Екатеринбурге составил 13% от общего числа "квадратов". А в начале  2015 году число простаивающих бизнес-метров увеличилось до 15%.

На конец прошлого года в уральской столице насчитывалось около 379 тысяч квадратных метров деловой недвижимости на стадии строительства. Константин Октаев не исключает, что некоторые предприниматели могут законсервировать стройку до лучших времен. Однако на такое может пойти не каждый застройщик, так как консервация и продажа объекта может "влететь в копеечку", особенно на финальных стадиях строительства.

По словам аналитика, с рынка офисной недвижимости будет уходить все больше частных инвесторов. "Повышение налогов на недвижимость и ставки рефинансирования в текущих рыночных условиях делает арендный бизнес экономически нецелесообразным и может увести с рынка до 30% частных инвесторов", - отмечает К.Октаев.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили ожидает, что количество вакантных торговых площадей будет увеличиваться за счет закрывающихся компаний - с рынка уходят франшизы, прекращают работу представительства иностранных и федеральных компаний, которые вели бизнес в регионах. "Переезды операторов - обычная практика, и в 2015 году она усилится", - считает он. Но подчеркивает, что переезды не будут носить массовый характер - для торговли важнее покупатели, а не арендная плата. И если переезд в другое место будет означать сокращение потока клиентов, компания останется на прежнем месте.

Сейчас на рынке уральской столицы, по данным УПН, пустуют до 5% торговых площадей. В ближайшие несколько месяцев этот показатель может увеличиться до 7%. По словам аналитика, это очень высокий уровень "пустот" для Екатеринбурга, который традиционно считался торговым городом. На 1000 жителей уральской столицы сейчас приходится примерно 682 квадратных метра торговых площадей.

В 2014 году в мегаполисе было введено 71,5 тысячи квадратных метров торговой недвижимости. Всего в уральской столице работают 67 крупных ТЦ. В настоящий момент в стадии строительства - более 140 тысяч квадратных метров недвижимости. Часть строек будет заморожена. Уже в прошлом году строительство ТЦ в Екатеринбурге велось не так бойко, отмечает Г.Тухашвили.

"Если произойдет разгон инфляции, потребительская активность упадет - ухудшится и ситуация на рынке. Количество вакантных площадей будет увеличиваться, ставки аренды будут снижаться, но из-за высокого уровня инфляции это снижение будет практически незаметным", - рассказал он. По словам эксперта, к концу 2014 года ставки аренды в некоторых торговых центрах начали снижаться. В среднем по городу они упали на 2,7%. Средняя цена "квадрата" офисной недвижимости, по данным УПН, на конец минувшего года составила чуть более 3 тысяч рублей.

Как рассказал корреспонденту "Уралинформбюро" аналитик ФИНАМ Тимур Нигматуллин, положение арендодателей в России будет меняться в зависимости от налогов и местоположения недвижимости. Он, как и уральские коллеги, считает, что и в офисной, и в торговой недвижимости возможно снижение арендных ставок.

По словам эксперта, торговая недвижимость будет чувствовать себя намного хуже "офисников". Особенно несладко придется так называемому стрит-ритейлу - небольшим торговым помещениям на первых и иногда вторых этажах жилых домов. По словам Т.Нигматуллина, этот сегмент рынка всегда являлся самым дорогим и нерентабельным.

Кроме того, будет наблюдаться отток арендаторов из так называемой "имиджевой" недвижимости, которая арендовалась с целью "торговли лицом". Решающую роль будет играть расположение магазинов.

Как пояснил "Уралинформбюро" глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль, рецессия на рынке недвижимости началась еще полтора года назад. Причина замедления кроется в особенностях российской финансовой системы, которая не рассчитана на "долгое" кредитование. И поэтому проектов в сфере недвижимости со сроками окупаемости более 3-5 лет в стране попросту нет и не предвидится.

По мнению эксперта, массового исхода арендаторов с рынка офисной недвижимости не произойдет. "Конечно, бизнес не будет переезжать из офисов сегмента А и В в классы пониже, наоборот, некоторые смогут улучшить классовость", - отметил глава ГУД.

По словам А.Бриля, демпинговать арендодателям не позволят банкиры, на чьи средства, как правило, недвижимость возведена и которые имеют с нее определенный процент. Таким образом, понижать ставки они не смогут, считает эксперт.

На торговую недвижимость будет оказывать влияние состояние платежеспособного спроса со стороны населения. "Все будет как в классике, бедные становится беднее, богатые - богаче. В качественных ТРЦ с хорошим расположением дела по-прежнему будут идти хорошо. С проблемами столкнутся устаревшие ТЦ, вышедшие в неформат", - добавил А.Бриль.

Прогнозы экспертов касательно торговой и офисной недвижимости не выглядят удручающими. И может сложиться впечатление, что кризис обошел деловой сегмент стороной. Однако в "строительных" кулуарах упорно ходят слухи о заморозке стройплощадок нескольких крупных деловых центров, проекты которых были задуманы еще до кризиса. И если проехаться по центральным улицам города, в глаза, несмотря на все прогнозы, упорно лезут вездесущие: "Аренда", "Сдается", "Площади".

Как ранее рассказал "Уралинформбюро" исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, еще в 2014 году в витринах многих люксовых магазинов на столичной Тверской появились объявления о сдаче площадей в аренду.

Можно сказать, что столичные веяния докатились и до Урала. Насколько краски сгустятся в ближайший год - эксперты загадывать не берутся. Совет дают, как всегда, один - набраться терпения и не паниковать.

Мария КОМИНА