Строительный ценник тянут вверх арматура… и ипотека?

Мнение экспертов "Уралинформбюро".

Эксперты встревожены резким взлетом цен на недвижимость на первичном рынке. Среди вероятных причин называют удорожание стройматериалов (составляющих более 60% всей стоимости стройки), дефицит "дешевой" иностранной рабочей силы и льготную ипотеку.

Версию со стройматериалами активно поддерживают представители стройиндустрии и федеральный Минстрой. Их тревожит ураганный (по ряду позиций на 50-100%) рост цен на металлопродукцию, прежде всего — на арматуру.

Член экспертного совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Наталья Разумова:


Фото: ЗаНоСтрой.рф

- В 2019 году была введена система проектного финансирования (эскроу-счета). Тогда строители предупреждали, что им придется закладывать свои долговременные издержки в цену будущего жилья. Я считаю, именно проектное финансирование реально оказало влияние на удорожание жилищного строительства.

Конечно, повлиял и рост цен на стройматериалы, прежде всего на металлопродукцию. Например, в Челябинской области, по данным Росстата, он составил порядка 30%. Еще один фактор удорожания стройки — отток трудовых мигрантов в период пандемии. Их заменили российские строители, а это более дорогой ресурс.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:


Фото: Facebook

- Когда мы на эту тему рассуждаем, всегда все пытаемся смешать в одну кучу - и спрос, и себестоимость, и предложение. Себестоимость строительства, конечно, влияет на маржинальность застройщика, на его расходы, финансовые модели, готовность строить больше или меньше, но на спрос влияния не оказывает.

А вот льготная ипотека как раз работает на спрос, стимулирует его, увеличивает объемы продаж. Да, она влияет на конечную цену новостройки, потому что подстегнула спрос в условиях ограниченного предложения, и девелоперы получили возможность продавать жилье дороже. Но если бы льготной ипотеки не было, при нынешнем росте себестоимости стройки выросла бы цена девелоперских проектов — при том, что количество покупателей на рынке было бы низким. И застройщикам пришлось бы снижать объемы закладки новых проектов.

Генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна", вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок:


Фото: ГК "Северная казна"

- Надо рассматривать ситуацию в комплексе. Конечно, удорожание стройматериалов всегда дает увеличение стоимости, а у нас совершенно очевидно повысились цены на металл, бетон и кирпич. Льготная ипотека увеличивает возможности потребителя, значит, растет и цена продаваемых квадратных метров. Но вызовет ли пролонгация льготный ипотеки дальнейший рост цены? Нет - потому что не растет зарплата покупателей. Если удорожание и будет, то невысоким - в пределах 10-12%.

Директор института финансов и права УрГЭУ-СИНХ Максим Марамыгин:

- Проблемы строителей начались 6 лет назад, после введения санкций, когда курс рубля "взлетел", а доходы россиян резко пошли вниз. В результате на рынке ипотеки стало "скучно", но застройщики решили, что это временные трудности, и не стали сильно корректировать планы по строительству, продолжали вкладываться в стройку, поддерживая ее объемы на докризисном уровне.

Однако кризис затянулся, это привело к затовариванию рынка при низком спросе, и цены на недвижимость пошли вниз. А потом объявили льготную ипотеку, люди кинулись в покупку недвижимости, увеличился объем сделок практически во всех регионах, кроме десяти, где рынок не смог восстановиться после кризиса. И все жилье, построенное в предыдущий период, было моментально распродано.

Конечно, высокий спрос рождает предложение. Но это не значит, что оно возникнет моментально. Нужно время, чтобы расчистить площадку для строительства, подвести туда сети… Новых площадок не так много. Это и спровоцировало нынешний рост цен на первичном рынке. Как, впрочем, и эскроу-счета, и удорожание стройматериалов.

"Уралинформбюро" попросило экспертов ответить и на другой вопрос: Минстрой России рассматривает возможность госрегулирования цен на стройматериалы. На федеральном уровне создается штаб по анализу роста цен в строительной сфере, президент РФ поручил ФАС провести проверку обоснованности цен на первичном рынке жилья. Возможен, а главное, нужен ли госконтроль в этой сфере?

Максим Марамыгин:

- В нашей стране рынок ничего сам не отрегулирует. На нем сегодня слишком много монополистов — прямых либо, назовем их так, "околомонополистов". Эти компании очень крупные и контролируют большие сегменты рынка. В итоге в министерские кресла нередко садятся люди, этими компаниями ангажированные. И когда тот же Минстрой говорит, что хочет что-то регулировать, я не могу отделаться от мысли, что крупным игрокам нужно создать систему для дальнейшего передела рынка, вытесняя с него мелкие компании. Боюсь, госрегулирование приведет лишь к очередному укрупнению на рынке поставщиков стройматериалов.

Наталья Разумова:

- Вообще стоимость стройматериалов в последнее время возросла в прогрессии и бесконтрольно. И без государственного регулирования проблему, к сожалению, не решить. Однако рост цен на жилье уже сегодня находится под контролем государства. Недавно ФАС выявила картельный сговор по ценам на металлопродукцию. Целую группу компаний из-за этого ждут серьезные штрафы.

Кроме того, по инициативе НОСТРОЙ создана специализированная рабочая группа с участием Минпромторга, Минстроя и предприятий стройиндустрии. Сейчас она ведет диалог с производителями с целью снизить цены на металл.

Директор консалтинговой компании по закупкам Евгений Вдовин:

- Регулировать рыночную экономику можно и административно, но тогда возникнет дисбаланс спроса и предложения. Поэтому регулировать цены даже на государственном уровне нужно рыночными методами, допустим, расширением предложения, дотированием из бюджета расходов заказчика при резком повышении цены на тот или иной строительный продукт.

Президент союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александр Лощенко:


Фото: Строительство.ru

- В современной России основным методом расчета стоимости объектов строительства все еще остается базисно-индексный метод. При использовании этого метода к базисной стоимости вида работ, взятой в определенном году, применяется индекс, учитывающий инфляционные показатели. И это становится стоимостью в период расчета. Но всполохи цен на отдельные виды основных строительных ресурсов, таких как арматура, металл, цемент, природные материалы, битум, деморализуют такой подход. Наилучшим выходом может стать переход на ресурсный метод ценообразования, который будет учитывать реальную стоимость строительного объекта с учетом опять же реальной стоимости элементов строительства.

К методу ресурсного ценообразования отрасль будет переходить ступенчато, начиная с 2021 года в пилотных регионах, а к 2023-24 году по всей стране. Сметная стоимость каждого ресурса (всего более 100 000 позиций) должна рассчитываться ежеквартально для каждого субъекта РФ и размещаться в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).

Очевидно, что собрать и обработать за квартал для актуализации стоимости такое количество данных только на федеральном уровне нереально. Поэтому мы неоднократно говорили о необходимости участия в этой работе региональных структур, в том числе объединений в сфере стройиндустрии и региональных центров ценообразования, лучше знающих местные условия.

Подготовил Евгений СУСОРОВ