Подайте "Гринвичу" на стройку

Мимо эскроу?

Благодаря внедрению эскроу-счетов и госпрограммам поддержки строительной отрасли Екатеринбург сегодня практически забыл, что такое обманутые дольщики. Времена скандальных долгостроев-недостроев, казалось бы, прочно канули в Лету. Но, как показывает практика, расслабляться пока рано.

"Теплым" накинули срок

В 2022 году по разным причинам сорвались сроки сдачи двух новостроек: двух корпусов ЖК "Космонавтов, 11" (ГК ПИК) и первой очереди ЖК "Теплые кварталы" ("Гринвич"). Как выяснилось, причиной стала "чехарда" с подрядчиками.

Корпуса на Космонавтов уже начали потихоньку заселяться. А вот "Теплые" (компания "Гринвич. Недвижимость для жизни" связана с Игорем Заводовским и Константином Погребинским) по-прежнему "в процессе строительства". Идет отделка 26-этажного корпуса первой очереди, проводятся инженерные сети, стартовала установка окон. На остальных двух секциях (6-этажной и 16-этажной) монтируется каменная кладка, ведутся "работы по электрике".

Одновременно новый генподрядчик (компания "МАН Групп") строит корпуса второй очереди по улице Студенческой: там полным ходом монтируются "коробки", идет облицовка фасадов, заливаются монолитные конструкции, выполняется сборка индивидуального теплового пункта.

Казалось бы, волноваться не о чем. Но покупатели, судя по комментариям на странице жилкомплекса во "ВКонтакте", настроены отнюдь не оптимистично. Они никак не могут дождаться сдачи домов, а также интересуются, будут ли судебные разбирательства из-за срыва графиков строительства - ведь изначально планировалось сдать первую очередь еще год назад! "Соседний "Современник" уже окна ставит, а в "Тёплых кварталах" только плиточка облицовочная выше становится. Это нормально?" - интересуются на интернет-площадке "U-мама".

В отделе продаж жилкомплекса корреспондента "Уралинформбюро" заверили, что первую очередь планируется сдать в третьем квартале, вторую очередь – в первом квартале 2024 года.

"В нашем городе отсутствуют профессиональные каменщики, и очень много переделывали, чтобы все качественно было", - пояснил в кулуарной беседе с агентством представитель "МАН Групп". А в компании "СпецМонолитСтрой" (прежний генподрядчик) сообщили, что строительство буксовало из-за проблем с подрядчиками.

Миллион на аккредитив – и "двушка" ваша?

На строительной площадке тем временем уже роют котлован для третьей очереди

Покупателям нет особой разницы, кто кладет кирпичи в стены их будущих квартир, главное – чтобы сдали в срок и не "кинули на деньги". По информации отдела продаж "Гринвича", в первой очереди все квартиры уже раскуплены. Сейчас идут продажи второй очереди: "осталось немного, и скоро запускаются продажи третьей очереди, там более разнообразные планировки".

Судя по данным аналитического центра "Инграфикон", выбор во второй очереди (там запланировано, согласно разрешению на строительство, 369 жилых помещений) небогатый: 17 квартир в доме 1, 14 в доме 2, причем большинство – однокомнатные. При этом способ бронирования весьма своеобразный: де-юре эскроу счета (так, по крайней мере, указано в базе данных "Инграфикон"), а фактически – договор обеспечения исполнения обязательств.

Как пояснили в отделе продаж, эта схема предусматривает внесение покупателем так называемого обеспечительного платежа, причем она используется не только в "Теплых", но и на второй очереди ЖК River Park, хотя по этому объекту на сайте "Инграфикон" в графе "форма договора" указан договор эскроу.

По словам сотрудников отдела продаж, такая форма расчетов применяется не при покупке, а при бронировании квартир. Покупка же осуществляется по стандартному договору купли-продажи. Жилкомплекс девелопер возводит на собственные средства, а деньги, которые покупатель вносит по "договору обеспечения" (в случае с "двушкой" речь идет о сумме чуть больше 1 миллиона рублей), лежат на аккредитиве, привязанном к его счету. Пользоваться этими деньгами покупатель не может, обеспечение ему возвращается после сдачи дома, тогда же производится полная оплата жилья.

Понятие обеспечительного платежа прописано в статье 381.1 Гражданского кодекса РФ. Он используется как гарантия на случай нарушения договора одной из сторон. А вот трактуется эта форма денежных отношений между покупателем и продавцом по-разному. Есть мнение, что это тот же задаток, но со свободными условиями возврата и удержания. Кроме того, такой договор никак не регулируется федеральным законом 214-ФЗ о долевом строительстве, предупредил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

В беседе с "Уралинформбюро" юрист Олег Матвеев сообщил, что в строительных подрядах, а тем более в продажах жилья, обеспечительный платеж как юридический термин пока практически не применяется.

"Дело в том, что нормы об обеспечительном платеже появились в Гражданском кодексе в 2015 году. Судебная практика по спорам еще не успела сформироваться в широком спектре правоотношений и договоров, – пояснил эксперт. – Изначально ГК устанавливал два вида денежного способа обеспечения обязательств сторон: задаток и аванс. Аванс возвращается покупателю, если стороны решили не заключать договор. А задаток не подлежит возврату, кроме случаев, когда его получатель отказывается от сделки. Тогда он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Для задатка установлена определенная, только письменная, форма. Если возникли любые сомнения в правовой природе платежа (при оформлении задатка. – Прим. ред.), он будет расценен как аванс".

Матвеев предположил, что в случае с "Теплыми кварталами" может иметь место притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Попросту говоря, это либо тот же договор долевого участия, но не оформленный документально (а значит, без положенных гарантий для дольщика), либо "задаток в обеспечение заключения основного договора", который может быть любого размера, в зависимости от договоренности сторон. Да и аккредитивы бывают разных видов. Например, с невозвратного бессрочного аккредитива покупатель забрать деньги не может до тех пор, пока продавец не подтвердит банку, что договор прекращен либо что дом сдан в эксплуатацию. В последнем случае по распоряжению покупателя деньги с аккредитива могут быть перечислены застройщику в счет стоимости квартиры.

"Так делают лишь мелкие компании!"

Так будет выглядеть после сдачи одна из строящихся очередей "Теплых кварталов"

Эксперт подтвердил, что обеспечительные меры применяются в сделках с недвижимостью, как прямых (продавец – покупатель), так и с участием риелтора, но оформляются они обычно в виде отдельного, предварительного договора. Это либо обязательство продавца передать покупателю квартиру (и тогда задаток включается в ее стоимость), либо гарантия того, что покупателем в будущем будет заключен договор купли-продажи (соглашение о резервировании). При этом есть обязательное условие: предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной, например, иметь нотариальное удостоверение, если в силу закона основной договор купли-продажи обязательно заключается в такой форме (например, в квартире есть доли детей). Если же форма предварительного договора соблюдена не была, но в нем прописан задаток, покупатель не может требовать заключения договора в судебном порядке, но право истребовать сумму задатка в двойном размере через суд сохраняется, даже если основной договор сорвался.

"Но это речь об объектах, которые уже есть. А договор долевого участия – договор о том, чего еще нет. Это по сути договор строительного подряда: покупатель нанимает застройщика построить ему дом, – напомнил Олег Матвеев. – Если деньги дольщика вносятся на счет эскроу, застройщик их не получит до тех пор, пока не представит в банк данные о сдаче определенного этапа работ. А деньги-то застройщику где-то надо брать на проектирование, на старт строительных работ. Ставки в банках сейчас высоковаты, кредит брать крайне невыгодно. К тому же по закону, пока первый акт о готовности той или иной части объекта не подписан и не сдан в банк, открывший счет эскроу, покупатель вправе забрать все свои деньги в полном объеме.

Конечно, застройщик рискует, и ищет возможность как-то выкрутиться за счет будущих покупателей. Отсюда и возникает обеспечительный платеж, своего рода "подушка безопасности". Формально это не мошенничество, но, насколько я знаю, так ведут себя только мелкие застройщики, крупные обычно имеют для строительства необходимый бюджет, им не нужна какая-либо "дополнительная страховка", им выгоднее работать по закону, не нанося ущерб своей репутации".

Стоит отметить, у обеспечительного платежа есть и свои плюсы. Например, чем выше его сумма, тем больше размер скидки по договору долевого участия и набор услуг для клиента, например, помощь в выборе ипотечного продукта, при продаже квартиры на "вторичке", переезде и так далее, рассказала "Уралинформбюро" эксперт рынка недвижимости, генеральный директор ГК "Северная казна" Татьяна Деменок. Только вот скидка на второй очереди "Теплых" не предусмотрена – по крайней мере, по словам сотрудников отдела продаж. При этом самая дешевая "однушка" – 5,7 миллиона рублей.

Кстати, буквально в двух шагах от "Теплых кварталов" возводятся другие ЖК от компаний-конкурентов. И цены на однокомнатные квартиры в строящихся очередях (их сдача также планируется в 2023–2024 годах) там на порядок ниже. И, главное, без лишних заморочек с обеспечительным взносом.

Евгений СУСОРОВ