Сто двадцать миллионов… без жильцов?

Как поднять спрос на новостройки Екатеринбурга.

Переход строительной отрасли России на счета эскроу с 1 июля 2019 года породил среди "диванных экспертов" немало апокалиптических прогнозов: от неизбежного скачка цен на новостройки до резкого падения объемов сдаваемого жилья.

Июль прошел, но ясности в вопрос не добавил: если в одних регионах (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Подмосковье) ввод жилья действительно рухнул, причем серьезно – от 9% до 49% относительно лета 2018 года, то в других он, наоборот, вырос. В списке регионов, "ушедших в плюс" от 17% до 274% по сдаче в эксплуатацию новостроек - Татарстан и Башкортостан, Ростовская и Новосибирская области, Краснодарский край и, разумеется, Москва.

Хороша "трешка" - да не по карману

Получается, тревога оказалась ложной, и можно выдыхать? И да, и нет.

"Мы, на самом деле, можем строить больше, чем сегодня. В том числе и заявленные президентом Путиным 120 миллионов квадратных метров в год. Только их никто купить не сможет, потому что денег у людей нет", - такой прогноз полгода назад сделал в беседе с "Уралинформбюро" вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.

Можно предположить, что уважаемый эксперт сгущает краски, поддавшись эмоциям. Однако уже в июне аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков заметил в статье на канале Reburg, что спрос на жилье на многих рынках в последние месяцы не растет, зато наблюдается избыточное предложение - его сформировали девелоперы в прошлом году, стараясь защититься от перехода на эскроу-счета.

Екатеринбург в этом смысле – "город-индикатор". Так, в столице Урала сегодня отлично продаются квартиры эконом-класса, а на "качественные" сегменты рынка приходится всего 10% продаж, уверяют эксперты консалтинговой компании "Macon Realty".

При этом больше половины екатеринбуржцев предпочитают покупать студии, "однушки" и "двушки". Это выяснилось в ходе недавнего опроса участников фестиваля недвижимости "Домофест". По их мнению, "трешки" (на которые сегодня сделает ставку рынок предложения) – хороши… да уж больно кусаются по цене.

Теоретически можно решить проблему малого спроса на дорогие квартиры с помощью дешевой ипотеки. Курс на снижение ипотечной ставки до 8% взят на федеральном уровне, но пока это лишь "декларация на будущее". А нынешняя ставка для многих потенциальных заемщиков остается неподъемной.

Доказательство тому – падение на 15% относительно прошлогоднего уровня количества ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Свердловской области за первые 5 месяцев 2019 года: 16 076 договоров ИЖК против прошлогодних 18 924. И это не выдумки "алармистов", а данные Банка России, озвученные в беседе с "Уралинформбюро" вице-президентом Российской гильдии риелторов Татьяной Деменок.

Пока большинство экспертов оценивает положение дел на рынке недвижимости Екатеринбурга осторожными терминами "стагнация" и "локальный спад спроса". Но не получим ли мы в ближайшие годы ситуацию из серии "дома построены, но стоят пустыми из-за отсутствия покупателей"? И какими инструментами теоретически можно "подстегнуть" потребительский спрос?

Михаил Хорьков. Фото: Facebook

- Давайте разделять декларации власти и реальное положение дел на рынке. Пока для реализации деклараций не предпринято каких-либо значимых решений, которые позволили бы рынку устойчиво расти уже в ближайшее время. На рынке в настоящий момент есть определенное охлаждение, но пока оно связано с локальными факторами. Предложение является большим из-за активного вывода на рынок новых проектов в прошлом году на фоне нормативных изменений.

Для Екатеринбурга и других крупных городов возможный рост спроса связан с ипотекой и улучшением экономического фона, который выступает базовым фактором принятия решений. Но опыт предыдущих лет показывает, что даже в условиях экономической стагнации, снижение ставки по ипотеке приводит на рынок новых покупателей. Конечно, рынок жилья не может долгое время игнорировать экономические процессы в стране и за периодом активных продаж, основанных лишь на ипотеке, следует спад. Это достаточно рискованный путь. Но пока серьезных диспропорций в этом направлении еще не сформировано.

Для городов Свердловской области резервы увеличения жилищного строительства лежат в секторе ИЖС, соответственно, здесь ключевой вопрос – это подготовка инфраструктуры (дороги, сети). Для массового строительства многоквартирного жилья возможности большинства городов ограничены. И если власть хочет развивать это направление, то заметный рост возможен лишь через реализацию социальных проектов.

- По большому счету, вопрос заселения новостроек, во всяком случае, в современной России – это не вопрос количества жилья, потому что потребность в жилье - колоссальная. Это вопрос, во-первых - цены квадратного метра, во-вторых - доступности ипотечного кредита и, в третьих - наличия специальных программ, которые будут помогать застройщику. Если вслед за программой строительства пойдут программы поддержки покупателя, тогда это жилье не "застоится".

Разновидностями этой поддержки могут быть деньги за третьего ребенка в семье, проекты (в первую очередь муниципальные и региональные) удержания людей на территории, когда им либо компенсируются проценты по ипотечному кредиту, либо даже списывается часть ипотечного кредита. Это общемировые подходы, они реализованы во многих странах. Если будет этот пакет мер, даже 120 миллионов квадратных метров в год покажется строителям каплей в море.

Руслан Музафаров. Фото: "Группа ЛСР" на Урале

— Дисбаланс между предложением и спросом на рынке недвижимости Екатеринбурга есть. Это связано с тем, что в прошлом году на фоне высокой покупательской активности девелоперы начали строить много новых объектов. Все, что не будет продано на этапе стройки, выйдет на рынок как готовое жилье. И это хорошо, ведь ликвидность такой недвижимости резко повышается. Продавать квартиры в сданных домах – общемировая практика. На мой взгляд, это идеальный продукт, позволяющий решить квартирный вопрос здесь и сейчас. Да, он дороже на 10-20%, но многих это не останавливает: готовую квартиру можно посмотреть и потрогать, а самое главное – в нее можно сразу переехать. Это позволяет принять решение о покупке быстрее. Таким образом, скорость продаж готовых квартир значительно выше строящихся.

Не секрет, что высокий уровень спроса на строящееся жилье поддерживается дешевой ипотекой. В июле повторно была понижена ставка Центробанком. Мы ждем, когда банки отреагируют и снизят ставки по своим программам. Также необходимо адекватное ценообразование. Сегодня крайне востребованы объекты комфорт-класса, и многие наши конкуренты, понимая это, продают квартиры, когда дом находится на этапе котлована, по цене 75-100 тысяч рублей за "квадрат". Но можно и дешевле. Например, наши цены в прицентральных объектах не выходят за 65 тысяч рублей за квадратный метр. И тут уж каждый делает выводы сам.

Татьяна Деменок. Фото: Facebook

- Думаю, что перспективу для Екатеринбурга на ближайшие два года можно рассматривать на первичном рынке достаточно оптимистично. Да, рынок покупателя стал более "привередлив", но миграция из северных и восточных регионов позволяет его сохранять. Заявленный объем строительства почти полностью "поглощается" рынком потребителя – чему, конечно, способствуют программы государства (жилищные сертификаты, материнский капитал и так далее) и ипотечные программы банков.

Однако, для того, чтобы построить модель потребления на краткосрочную (3-5 лет) и долгосрочную (от 5 лет) перспективы, необходимо оценить экономическую ситуацию внутри региона, в стране и мире, спрогнозировать потребности и возможности потребителя с финансовой и экономической точек зрения.

В настоящее время, помимо банковских ипотечных программ, есть ряд государственных – федеральных и областных, направленных на повышение спроса на первичное жилье. С моей точки зрения, государству следует поддержать тех застройщиков, кто заключает договоры развития застроенных территорий. Решается при этом три задачи одновременно: расселяются граждане из морально устаревшего, ветхого и аварийного жилья, строятся новые современные дома, комфортная среда обитания становится реальностью.

Конечно, самым основным моментом должна стать более стабильная экономическая ситуация в стране, ставки по ипотеки должны быть не более 3-5%, как у наших зарубежных партнеров. При этом госпрограммы, конечно, и дальше должны работать. С моей точки зрения, и для Екатеринбурга и для малых городов, помимо названных инструментов, действенен будет механизм ипотечных накопительных кооперативов, которые до сих не могут прижиться у нас, хотя очень эффективно работают в Татарстане. А вот в небольших городах Свердловской области акцент, с моей точки зрения, надо делать на индивидуальное жилищное строительство.

Подготовил Евгений СУСОРОВ