| |
| Жилье – это мобильный товар |
|
09.11.2007
Реализация проектов комплексного освоения территорий – не единственный, но наиболее перспективный и востребованный способ развития мегаполисов - считает директор филиала компании «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге Станислав Придвижкин. На днях он защитил докторскую диссертацию по экономике на тему «Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов». На написание работы ушло более шести лет. О своей научной работе, о будущем рынка жилой недвижимости, о специфике проектов комплексной застройки С.Придвижкин рассказал в интервью газете «Капитал».
- Станислав Викторович, докторская диссертация – это обязательно новые идеи. В чем заключается новаторская составляющая Вашей работы?
С.Придвижкин: Недвижимость всегда считалась немобильным товаром. Я в работе попытался доказать обратное. Это не значит, что можно передвигать дома с места на место - рынок жилья становится мобильным за счет покупателей. Именно они делают выбор, формируют спрос. Благодаря этому один район может быть популярен сегодня, а завтра жилье там не будет востребовано. Кроме того, со временем у людей меняются требования. И учитывая все это, можно формировать абсолютно другой вид жилья как товара. Такой подход к рынку нашел отражение и в проекте «Ренова-СтройГруп» - районе «Академический».
В своей работе я описал глобальные тенденции, которые формируются на рынке жилой недвижимости сегодня. Во-первых, это вопрос частно-государственного партнерства: ни один крупный проект не может быть реализован без объединения усилий бизнеса и власти. Во-вторых, я попытался найти ответ на вопрос, каким является оптимальный путь развития для городов-миллионников. Вообще, вся работа посвящена именно крупным городам. Дело в том, что каждый населенный пункт имеет свою специфику. У миллионников есть путь развития, которому сегодня следует наша компания. Я говорю о реализации проектов комплексного освоения территорий – КОТ. Так случилось, что отзыв к моей диссертации написали, причем сами, без моей просьбы, руководители Ассоциации строителей России. В отзыве за подписью руководителя ассоциации Николая Кошмана говорится, что идеи, о которых идет речь в работе, будут активно использоваться на практике, при разработке законов.
- То есть сегодня и на федеральном уровне четко сформировалось мнение, что будущее рынка недвижимости за КОТ?
C. П.: Да, хотя и точечная застройка должна сохраниться. Это возможность, например, облагораживать исторический центр города. Но КОТ – единственно возможный вариант для динамично развивающихся городов.
- Существует ли аксиома для всех проектов комплексного освоения территории?
C. П.: Есть, конечно, определенные общие правила. Например, в нашей компании сложилось понимание, что проект КОТ в крупных городах должен начинаться от 4-4,5 миллионов квадратных метров. Тогда в рамках проекта удается создать все ключевые объекты, сбалансировать все функции: проживание, работу и отдых населения. Причем, каждый из этих сегментов должен не только отвечать основным потребностям людей, но и быть экономически оправданным. Приведу небольшой пример: рядом с каждым домом можно построить больницу. Она будет обслуживать определенный круг лиц. Но с точки зрения рациональности лучше построить одну большую больницу, где жители смогут получить квалифицированную медицинскую помощь. Это касается и других объектов.
- В таком случае, создание жилых кварталов в проектах КОТ тоже подчиняется каким-то правилам?
C. П.: Когда-то жилье понималось как угол, где можно перезимовать. Сейчас в это понятие вкладывается намного большее. Жилье – это среда обитания. Для ограниченного социума мы уже научились создавать такую среду. В Екатеринбурге достаточно примеров жилых комплексов, внутри которых - уникальная атмосфера. Но ты вышел за двери элитного жилого комплекса, внутри которого почти рай, и попал совсем в другой мир. Отличие «Академического» в том, что он формирует новую среду обитания, создается не просто как стандартный спальный район, а как территория, которая, благодаря большим и малым, иногда необычным решениям, создает собственный дух.
Я часто привожу в пример Париж. Нам вообще те или иные города нравятся за свою атмосферу, за шарм. До определенного времени Париж был совершенно скучным с архитектурной точки зрения городом. Но потом в архитектурной истории Парижа началась эра бульваров, и вот эти Османовские бульвары придали городу определенный стиль. Балконы в домах, стоящих на бульваре, расположены не ниже третьего этажа. Первые этажи – нежилые. Каждый дом имеет свое лицо, но вместе с тем создается композиция, архитектурный ансамбль.
- На сегодняшний день рынок готов переварить такие крупные проекты?
C. П.: Если говорить только о рынке жилья, то проекты КОТ уже реализуются даже в небольших городах. Просто там масштаб другой. Сложно сказать об особенностях проектов в разных городах – многое зависит от территории, от региона. Но в пользу того, что комплексное освоение – правильное направление развития, говорит не только выбор «Ренова-СтройГруп». На сегодняшний день правительством России отобрано 22 проекта КОТ. Из них нашей компании принадлежит пока только один – «Академический», остальные находятся в стадии разработки.
Надо сказать, что попытки начать реализацию таких проектов были и в советское время. Но тогда несколько иначе понимали смысл комплексного освоения. Главным объектом был завод. К нему пристраивали площадь, где народ мог продемонстрировать свое единство с партией, и Дом культуры. А вокруг возводились сначала бараки, потом дома. Это тоже было комплексное освоение территории в понимании того времени.
На сегодняшний день крупные проекты реализуются только в быстроразвивающихся странах, у которых большой потенциал роста. В Китае есть несколько примеров КОТ. Правда, там проекты несколько напоминают советские. В Западной Европе, в Англии крупных проектов по освоению новой земли нет, потому что и самой земли нет. Зато в Англии, начиная с 60-х годов, были реализованы интересные программы редевелопмента: территории реконструировались, изменялось их назначение. Сегодня на полуострове Гринвич компания «Бовис Ленд Лиз» реализует строительный проект на 200 гектарах земли. Я общался с авторами проекта, с архитекторами. Первый квартал они сдали в апреле, а начали заниматься проектом девять лет назад. Нам, как видите, удалось сократить дистанцию: проект мы разрабатываем с 2005 г., а первый квартал «Академического» сдадим уже в апреле 2009 года.
- Какой-то опыт у англичан переняли?
C. П.: Я очень горжусь тем, что многие идеи, которые мы разработали самостоятельно, повторяются и в английской компании. В Англии и Америке в последнее время развивается новое офисное направление. Там строятся не высотные бизнес-центры, а офисные парки: здания отличает низкая этажность, комфортность. Рядом расположены и склады, и небольшие производственные цеха. Этот продукт мы предложим и в «Академическом».
- Рынок недвижимости готов справиться с проектами комплексного освоения территории. А кадровый рынок? Губернатор Эдуард Россель недавно говорил, что специалистов по строительству в Свердловской области не хватает.
C. П.: Такая проблема действительно есть. Смогу сказать, что нам удалось решить эту проблему, когда проект «Академический» будет реализован в установленные сроки. Тут нельзя идти только одним путем. Допустим, привлекать неквалифицированную рабочую силу. Нельзя рассчитывать только на внутренние ресурсы. В первую очередь, мы должны сегодня воспитывать своих специалистов. Именно поэтому мы сотрудничали с Архитектурной академией, когда дали возможность студентам проявить себя. Отобрали интересные, на наш взгляд, проекты. Один из студентов, который принимал участие в конкурсе, уже работает в нашей компании. Есть и еще один вариант решения кадровой проблемы.
- Какой?
C. П.: Уменьшение трудозатрат. Египетские пирамиды можно строить разными способами. Можно привлечь тысячи рабочих и заставить их на руках таскать камни. А можно поставить строительный кран. Сегодня в Японии на стройке уже работают роботы. Я не говорю, что у нас такие технологии строительства будут применяться завтра. Но мы стали на шаг ближе к этому, привлекая иностранного генподрядчика – австрийскую компанию «Штрабаг», обладающую технологиями одновременного эффективного строительства больших объемов недвижимости. Использование новых технологий уменьшит потребность в валовом привлечении рабочих. Понадобятся специалисты другого уровня, которые не носилки с раствором носят, а управляют компьютеризированными механизмами. Для этого мы сотрудничаем с учебными заведениями, которые готовят новые кадры, занимаются переквалификацией. Проект будет реализован поэтапно, поэтому мы четко представляем, когда и какие специалисты нам понадобятся.
- Кстати, об этапах строительства. Думаете, потенциальных покупателей жилья в первом квартале «Академического» не испугает, что несколько лет придется жить фактически среди стройки?
C. П.: Мы сегодня все в той или иной степени живем на большой стройке. Екатеринбург бурно развивается, из окна каждой квартиры виден не один строительный кран. Мы в «Академическом» будем сдавать жилье сразу замкнутыми кварталами с готовой инфраструктурой. Внутри квартала ничего уже строиться не будет, когда в дома заселятся первые жильцы. Мы уже разработали дизайн строительной площадки и техники, решили, как заборы и машины покрасить, чтобы вид из окна на стройку не портил настроение. Мы специально строим временные дороги, чтобы строительная техника не мешала автомобильному потоку на дорогах общего пользования и не загрязняла их. Поэтому будет совсем не так, как в первые годы застройки ЖБИ или Ботаники, когда жители с собой всегда носили резиновые сапоги: идешь вечером с работы, туфельки скинул, сапоги надел и бредешь к дому по грязи и лужам, иначе невозможно было пробраться сквозь грязь. Жителей «Академического» мы избавим от необходимости носить с собой сменную обувь.
|
|
