Перспектива-2030: Уралмаш и Эльмаш после КРТ

Глазами экспертов "Уралинформбюро".

Екатеринбург готовится к первому этапу комплексного развития "возрастных" территорий (КРТ). В качестве пилотных выбраны три квартала на Уралмаше и Эльмаше, застроенные двухэтажными домами 40-50-х годов прошлого века. Аукционы по ним состоятся в марте.

КРТ по-прежнему остается уравнением со многими неизвестными. Жители кварталов, определенных "под развитие", боятся при отселении получить квартиру меньшего метража, "прогадать" с денежной компенсацией, оказаться в незнакомом и неудобном для жизни районе. А эксперты рынка недвижимости, урбанисты и экологи гадают, как скажется КРТ на стоимости квадратного метра, транспортном трафике и экологии города.

Комфорт-высотки для "ребят с района"

Уралмаш и Эльмаш относятся к районам 2-го ценового пояса. Средняя цена "квадрата" там 87,3 тысячи рублей, студия в новостройке — от 2 миллионов рублей. Чаще всего новое жилье покупают "коренные" жители, мигрируя из пятиэтажек.


Новостройки Уралмаша мирно соседствуют со зданиями советской эпохи

"Я не вижу рыночных препятствий для реализации девелоперских проектов на этих территориях, - уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. - Север Екатеринбурга не славится избыточным предложением, повышенной конкуренцией между застройщиками, поэтому большинство строящихся на Уралмаше и Эльмаше квартир (в том числе в рамках реализации проектов КРТ) будут востребованы покупателями. Уровень цен там сегодня достаточно высокий, темпы реализации квартиры по сравнению с общегородскими не хуже, а часто даже лучше. Если новые районы, которые будут создаваться на этих территориях, окажутся комфортными и привлекательными, екатеринбуржцы начнут рассматривать их в качестве альтернативы. Но на старте эти проекты, скорее всего, будут ориентированы на локальный спрос".

В данный момент район застраивают "Брусника", "Атомстройкомплекс", "Астон Девелопмент", "Ривьера Инвест Екб", "Стройтэк", "PRINZIP", "Милстрит" (связана с АСЦ "Правобережный"). Очевидно, эти компании в марте и вступят в борьбу за право "развивать" кварталы КРТ.


Красным цветом на карте обозначены кварталы, определенные под КРТ. Карта: "Яндекс. Карты"

"В большинстве случаев реализация качественных проектов на этой территории повышают привлекательность всей территории, - рассказал "Уралинформбюро" Михаил Хорьков. - С новым жильем туда приходят современная инфраструктура, сфера обслуживания, ритейл, общепит, сфера услуг. При этом нельзя сказать, что если там, к примеру, будет не высотная, а среднеэтажная застройка, она гарантированно привлечет новых жителей. Она может оказаться слишком дорогой для Эльмаша, и ничего хорошего из такой затеи не выйдет. Кроме того, есть риск, что на существующую транспортную инфраструктуру там будет наложен большой объем современного жилья. Если количество жителей будет расти, а инфраструктура деградировать - возникнет обратный эффект. Здесь вопрос не к девелоперам или рынку жилья, а к городу и региональным властям, чтобы проекты, которые запускаются, гармонично вписывались в существующую ткань города и учитывали перспективы развития территории".

Пробки вырастут по схеме "1/80"

На прилегающих к районам КРТ магистралях транспортный трафик после сноса двухэтажек и сдачи в строй современных высоток серьезно возрастет. Такой прогноз озвучила и. о. заведующего кафедрой городского строительства УрФУ, один из разработчиков нового Стандарта благоустройства улично-дорожной сети Екатеринбурга Лариса Банникова.

"Когда делаются такие проекты, в них всегда определяется "квадратура" вводимого жилья, по принципу "сколько было - сколько будет", - пояснила она. - Действующий норматив — одно машино-место на 80 квадратных метров жилой площади. Берем общую жилую площадь в будущих новостройках, делим на 80, получаем число машиномест. На столько же, скорее всего, и увеличится нагрузка на улично-дорожную сеть. Большинство рабочих мест сосредоточено в центре Екатеринбурга. Поэтому все эти машины в утренние часы пик заполонят проезжую часть между Уралмашем, Эльмашем и центром".


Квартал Стачек–Войкова–Механический проезд в 2010 году: машин на улице практически нет. Фото: "Яндекс. Панорамы"

Какие дома построят в кварталах КРТ на месте нынешних развалюх, пока неизвестно. Но гипотетический рост нагрузки на улично-дорожную сеть вычислить несложно. Например, в квартале Стачек – Войкова – Механический проезд (Эльмаш) еще десять лет назад располагалось 11 частных домов и двухэтажный автосервис. Соответственно, и автомобилизация там была невысокой.


Тот же квартал в 2020 году: на месте частных домов – высотная застройка, машин на улице заметно прибавилось. Фото: "Яндекс. Панорамы"

А сегодня на месте снесенных "избушек" стоят две разноуровневых (7-17 этажей) высотки и 9-этажная "урбан-вилла". Еще три дома планируется сдать в конце 2022 года. В домах, уже введенных в эксплуатацию, в сумме свыше 500 квартир, подземный паркинг ЖК рассчитан на 115 машин.

В квартале улиц Калинина – Ломоносова – 40-летия Октября – Кировградской еще в 2010 году располагалось десять двухэтажных бараков постройки 1938 года, в каждом из которых насчитывалось от 12 до 16 квартир. Сегодня часть этих домов снесена, на их месте построен жилкомплекс "Мир Труд Май". Согласно данным Ingraficon, вторая очередь ЖК уже сдана, в ней 224 квартиры, паркинг рассчитан на 164 машино-места. Скорее всего, в случае с кварталами КРТ выйдет аналогичный расклад "было-стало".

Для снижения трафика следует обеспечить эти кварталы местами приложения труда и отдыха, считает Лариса Банникова. Если человек работает, отдыхает и получает необходимые ему сервисы в шаговой доступности от дома, ему нет смысла каждый день ездить в центр города.

И, разумеется, нужно развивать общественный транспорт. Но недостаточно механически увеличить парк автобусов, трамваев и троллейбусов (452 трамвая, 233 троллейбуса и 498 автобусов).

"Пассажиру нужен комфорт, безопасность, высокая скорость и частота движения маршрутов, - считает главный инженер ЕМУП "Гортранс" Михаил Щипанов. - Комфорт и уют мы получаем, когда обновляем подвижной состав. Но есть и сопутствующая инженерная инфраструктура: для автобусов это улично-дорожная сеть, для электротранспорта - контактная сеть, рельсы, тяговые подстанции, кабельные линии. Износ этой инфраструктуры влияет на надежность всей системы. Если не будем менять трамвайные пути, не будет и скорости движения, даже если мы эти пути обособим. Из-за изношенных путей трамваи, могущие развивать скорость до 60 километров в час, плетутся даже по свободным от пробки веткам со скоростью всего 10 километров в час".


Обновленный Генплан-2025 предусматривает строительство на Уралмаше и Эльмаше новых автобусных (зеленый пунктир) и трамвайных (бордовый) линий. А вот новых маршрутов троллейбуса (синий цвет), похоже, не предвидится. Карта: map.genplanekb.city

Судя по обновленному Генплану-2025, в ближайшие годы на Уралмаше и Эльмаше, в непосредственной близости от будущих районов КРТ, появится 6 автобусных и 4 новых трамвайных линии.

Отходы повезут под Верхнюю Пышму?

В ходе реализации КРТ в кварталах Уралмаша и Эльмаша планируется снести 42 ветхих и аварийных здания. В большинстве своем это шлакоблочные дома, хотя в список попали и деревянные строения. Куда отправятся их "бренные останки"?

На первый взгляд, ответ лежит на поверхности: на полигоны твердых бытовых и твердых коммунальных отходов. Но, как следует из территориальной схемы обращения с отходами на территории Свердловской области, доля строительного мусора в общей массе отходов, находящихся в ведении регионального минЖКХ, составляла в 2020 году всего 0,25%.

Региональные полигоны ТКО и ТБО вообще не приспособлены под отходы со стройплощадок! Как пояснили "Уралинформбюро" в минЖКХ, на действующих объектах размещения лимиты на строительные отходы "незначительны или отсутствуют", а специализированных полигонов для таких отходов в Свердловской области… не предусмотрено.

Источник в строительной сфере на условиях анонимности пояснил, что чаще всего этим вопросом занимается генподрядчик: он заключает договор на вывоз и утилизацию строительного мусора со специальной организацией, имеющей емкости и соответствующую лицензию.

В пресс-службе одной из девелоперских компаний Екатеринбурга агентству сообщили, что вывоз строительного мусора осуществляется в соответствии с установленным порядком, которого придерживается большинство застройщиков. В качестве площадки под размещение отходов используется некий "полигон под Верхней Пышмой", имеющий соответствующую лицензию. Не исключено, что речь идет о полигоне "Северный".

Согласно упомянутой Схеме, до 2030 года в регионе предполагается закрыть и рекультивировать 18 полигонов и свалок, в том числе "Северный". Может быть, руинами уралмашевских и эльмашевских бараков его и "утрамбуют".

Евгений СУСОРОВ